Создание совета МКД (Пошаговая инструкция для инициативной группы). Совет многоквартирного дома должен быть создан, если… Совет дома как создать

Не знаю как у вас, а у нас управдом – друг человека

Впервые о необходимости выбрать способ управления своим домом мы узнали от муниципального депутата Людмилы Богачевой в марте 2012 года. Людмила Валентиновна рассказала, что в прошлом году были приняты важные поправки в Жилищный кодекс РФ, которые никак нельзя игнорировать, поскольку речь идет о новых правах и обязанностях собственников жилья, функциях управляющих организаций и участии собственников в управлении домом. На тот момент в нашем доме с незапамятных времен существовал домком, сам дом с тех же времен находился под управлением РЭУ-22 и представлял из себя типовую многоэтажку. Из других признаков стандартного жилья для нашего района можно было бы назвать состав его обитателей – треть пенсионеров, четверть молодых семей, несколько «нехороших» квартир и много сдаваемых внаем. В первую очередь, мы взялись за изучение законов — прочитали статьи 161 и 161.1 Жилищного кодекса РФ и поняли, что дело предстоит непростое, но необходимое. Иными словами, придется и груздем назваться, и в кузов полезть. В управляющей организации мы взяли также «методичку» по выбору способа управления многоквартирным домом и начали ее штудировать.

Жилищный кодекс предложил собственникам квартир определиться, каким образом они будут управлять своим домом: в индивидуальном порядке, с помощью управляющей организации или создав специализированный кооператив (ТСЖ, ЖСК и т.п.), причем при первых двух способах управления собственники жилья должны выбрать себе Совет дома.

Мы оценили реальную обстановку в доме и пришли к выводу, что для индивидуального управления у нас дом, пожалуй, слишком многочисленный, а создание ТСЖ вызывает страх от одного только упоминания. Оставался только один, на наш взгляд, приемлемый способ – остаться под управлением РЭУ-22, плюс избрать Совет дома, тем более, что особого смысла менять РЭУ-22 на другую организацию не было. Перед нами встали две последовательные глобальные задачи – разъяснить соседям суть жилищных нововведений и затем провести очное(!) общее собрание собственников жилья, на котором выбрать способ управления нашим домом.

В случае неудачи с очным собранием, соответственно, организовать заочное голосование. Вообще, собственник жилого помещения играет главную роль в этой пьесе. Прописка и факт проживания в данном доме, как выяснилось, не имеют никакого значения. Только обладатель свидетельства о праве собственности может входить в Совет дома, инициировать проведение общего собрания и голосовать на нем. А что же делать тем, кто снимает жилье по договору социального найма? Интересы таких жильцов вроде какзащищает «город Москва» в лице ГКУ «Инженерная служба района Измайлово», это учреждение в Совет дома не входит, но его в обязательном порядке нужно приглашать на собрания собственников, если в доме есть муниципальное жилье.

К слову, в нашем доме оказалось всего 8% жилой площади в муниципальной собственности. В законе, в принципе, довольно подробно описана процедура подготовки и проведения общего собрания собственников жилья, обработка результатов голосования, функции Совета дома и другие необходимые сведения. Однако мы очень были рады тому, что среди жильцов нашелся юрист, который дополнительно разъяснил нам сложные понятия и помог перевести выдержки из законов на нормальный человеческий язык.

Также пришлось покопаться в интернете для того, чтобы узнать опыт подобных выборов и взять готовые образцы документов, бланков, объявлений, уведомлений, явочных и прочих подписных листов, бюллетеня для голосования, протокола собрания и т.д. и т.п. Ведь перед тем, как выйти к жильцам с предложением избрать Совет дома или более того, выдвинуть кандидатуру, необходимо было подготовить ряд документов и соблюсти ключевые сроки.

Требования, описанные в законе, вполне логичны и обоснованны, во многом направлены на защиту интересов собственников. Остается непонятным лишь одно – КАК это ухитриться воплотить в жизнь?! Взять хотя бы такой пример — инициатор проведения общего собрания (или инициативная группа) должен не менее чем за 10 дней до планируемого события оповестить всех(!) собственников помещений в доме под роспись(!) или отправив им заказное письмо с уведомлением. Впечатляющее требование, не правда ли? И ведь не указано, за чей счет почтовые услуги и распечатка документов. Ладно у нас дом не такой большой, а ведь в районе есть и 6-подъездные 16-этажки… Конечно, в законе написано, что местные органы исполнительной власти должны «оказывать содействие» инициативным группам, но добиться этого еще надо попытаться. В нашем случае дело осложнилось отнюдь не финансовыми расходами – нереальным оказалось получить актуальный список собственников жилья. Это сейчас в ГУИСах выдают специальный документ для выборов советов домов, а тогда мы получили только некий сильно устаревший перечень, который с грехом пополам мы пытались обновить в ходе личных бесед с жильцами. В итоге, несколько дней подряд мы делали обход квартир, а кого так и не удалось застать дома – уведомили через почтовый ящик, плюс вывешивали объявление внутри подъезда.

Мы ОЧЕНЬ хотели провести все по правилам, в соответствии с требованиями законодательства, чтобы ни со стороны государственных органов, ни, тем более, со стороны жильцов не было претензий. Чтобы все было по взаимному согласию, чтобы никто не жаловался на нас участковому, чтобы потом никому не приходило голову в суде оспаривать законность выбранного Совета дома. Мы очень хотели, чтобы полномочия членов Совета дома получили люди, которые добровольно выдвинули свои кандидатуры, поскольку искренне заинтересованы в такой работе, а не потому что им обещаны льготы по квартплате. Кстати, в отличие от прежних домкомов, согласно законодательству, льготами заманить в Совет дома никого не удастся – деятельность должна быть полностью основана на энтузиазме его членов. В нашем случае, мы стремились, чтобы эта деятельность подкреплялась пониманием и доверием (а не молчаливым игнорированием)со стороны остальных жильцов. В общем, внекотором смысле, наше желаниесделать все «по правилам»обернулось проблемой.

Во-первых , обход квартир вызвал сильное волнение у жильцов, особенно у пожилых, мол, подозрительные молодые люди ходят по квартирам и выясняют, где живут одинокие пенсионеры.

Во-вторых , не менее подозрительной показалась цель этого обхода. Мы долго придумывали фразы, как доходчивей объяснить, почему мы тратим столько своих сил и времени на создание некой общественной структуры, тем более, что не будучи собственниками квартиры, сами в Совет дома избираться не будем. Однако многим жильцам это так и оставалось абсолютно непонятным. Все в итоге вылилось в появление слухов, что мы хотим каким-то образом «захватить управление», «продать дом», «загнать всех в ТСЖ» и пр. На нас даже подавали жалобы участковому, а в подъезде вывешивали анонимные объявления с призывом не вступать с нами в контакт.Несмотря на то, что в тексте приглашения на собрание были даны номера квартир и телефонов членов инициативной группы, никто нам не позвонил чтобы выяснить правду.

Конечно, все мы люди разные, не всегда удается достигнуть взаимопонимания, преодолеть недоверие к незнакомому человеку, выйти на открытый диалог и избежать сарафанного радио.Пожалуй, стоит особо выделить некоторые тезисы, которые вызвали наибольшую сложность в понимании и стали основной причиной кривотолков. Собственники жилья в нашем доме обязаны выбрать способ управления домом– многие собственники жилья считают, что их имущественные права и обязанности ограничиваются порогом квартиры, своевременной оплатой коммунальных услуг и налогом на имущество. В связи с этим, жильцы отказывались верить, что они кому-то что-то прямо сейчас обязаны, несмотря на то, что это черным по белому указано в Жилищном кодексе. Тем сложнее было их уговорить даже просто прийти на собрание, если те обзвонили друзей в соседних домах и выяснили, что «ни у кого из них в доме никаких таких выборов нет».

Также большинство предпочитали остаться под управлением РЭУ-22 и сложно было обяснить, почему нам приспичило устраивать выборы, если оно нашим домом уже и так управляет много лет. Если мы сейчас не выберем сами, то государство все равно нас заставит это сделать через несколько месяцев -перспектива принудительных выборов, организованных государственным органом, мало кого из жильцов пугала, привыкли ориентироваться на авось. Также распространенным пожеланием было «Мы хотим, чтобы все было по-прежнему», т.е. чтобы государство наш дом обслуживало и принимало за нас решения. Мол, у нас есть наше РЭУ, это его обязанности. Для некоторых жильцов было открытием, что управляющая организация, т.е. ОАО «РЭУ-22», это коммерческая организация, занимающаяся поддержанием жилых домов в надлежащем состоянии с целью получение прибыли. А государство с каждым новым законопроектом оставляет себе все меньше обязанностей и перекладывает их на собственников, сокращаются объемы дотаций на капремонт, вводится 100-процентная оплата услуг ЖКХ, пропагандируется создание ТСЖ и пр.

Мы члены инициативной группы – это смелое заявление вынуждает потратить длительное время на объяснения, что мы ваши соседи, уже несколько лет живем тут, двумя-тремя-шестью этажами выше, что нам просто небезразлична судьба нашего дома, что мы пришли к вам с миром, что мы действительно имеем право называть себя инициативной группой и по закону нас никто не должен на это уполномочить или зарегистрировать. По итогам события, конечно, мы предположили, что для подстраховки и снискания большего доверия нужно было попросить нашууправляющую организацию от своего имени заранее направить какое-нибудь уведомление жильцам о том, что будет такое-то событие, будут ходить такие-то люди с такой-то целью. Наверное, для такого дела можно было бы обратиться и в ГУ-ИС, и в управу, и в местный полицейский участок. Но это все-таки государственные учреждения, как правило, доморощенные бумаги они не подписывают и движений лишних не совершают.

Выбрать Совет дома вместо домкома – многим людям (особенно пожилым и особенно членам домкома) сложно смириться с тем, что это разные вещи, что домком как юридическое понятие перестал существовать, и что поправки в Жилищный кодекс дают Совету дома совершенно официальные права по контролю за деятельностью управляющей организации, принятию решений в интересах жильцов, вплоть до выступления в суде! Совет дома, кроме названия, от домкома отличается отсутствием льгот по коммуналке. Отдельно приходилось объяснять, что Совет дома не ущемляет права каждого собственника в отдельности. В некоторых случаях даже приходилось просить хотя бы не мешать выборам Совета, если он кому-то лично не нужен. Совет дома – это не ТСЖ –крайне больная тема для просвещенных. Многочисленные сообщения в СМИ о бедолагах, которых обманом или втихаря вовлекли в ТСЖ, не дают покоя впечатлительным гражданам, особенно тем, кто смотрит программу «Максимум» или «Специальный корреспондент». Страх перед опасностью каким-то образом лишиться квартиры/жизни, получить платежку с заоблачной суммой или подвергнуться иному способу «квартирного рейдерства» у наших соседей оказался подчас настолько силен, что не помогало даже прямое отрицание какой-либо связи между Советом дома и ТСЖ.

Общее собрание собственников жилья:попытка — не пытка?

Первое собрание у нас состоялось аккурат посреди майских праздников. Назначили мы его на 20 часов, чтобы люди успели приехать с работы. На площадке возле подъезда собралось несколько десятков человек. С первых минут нам стало ясно, что первый блин выйдет комом, настроение у собравшихся было возмущенное, если не сказать агрессивное. Пришлось срочно менять повестку собрания с выборной на разъяснительную – снова повторить цели и задачи, важность происходящего, призвать к проявлению гражданской активности и рассказать, откуда мы такие взялись. Без средств звукоусиления это было крайне сложно делать, поскольку на одно наше слово приходилось два-три «из толпы».

На собрание мы также пригласили директора нашей управляющей организации, чтобы он, как некое «официальное лицо» и всем знакомый человек, выступил в нашу защиту. Вскоре ему самому не помешала бы защита, поскольку у части жильцов нашлись вопросы и жалобы в адрес управляющей организации, а собрание и вовсе начало напоминать скандал на сельской ярмарке. На помощь нам снова пришла депутат Богачева Людмила Валентиновна, которая присутствовала на собрании и смогла в ходе личной беседы успокоить наиболее активных жильцов. К слову, двое из них потом изменили свое отношение к нововведениям Жилищного кодекса, присоединились к инициативной группе и даже стали членами Совета дома. Единственным решением этого собрания было провести еще одно собрание через две-три недели, а заинтересованные жильцы были приглашены на встречу инициативной группы для его подготовки. Нет худа без добра, соседи увидели друг друга впервые за много лет в таком расширенном составе, хотя бы познакомились. Теперь уже и не скажешь, мол, я вас, молодые люди, впервые вижу. Во время первого собрания выявились самые настоящие проблемы, связанные с понятием «кто в доме хозяин», особенно у тех, кто живет в нашем доме много лет. «Я тут …дцать лет живу/ Мои родители этот дом строили…» — самый сильный аргумент, использованный жильцами на собрании. Пожилые люди, приватизировавшие квартиру на детей, или наоборот, молодые семьи, живущие в квартире, принадлежащей родителям, согласно закону, могли голосовать только в том случае, если получат нотариально оформленную доверенность на представление интересов собственников! Жильцы муниципальных квартир обижались на то, что их мнение представляет ГУ-ИС. Полномочия собственников, недавно купивших в нашем доме квартиру, не признавались «старожилами». Если в квартире несколько собственников, то по закону каждый из них может голосовать, но многие считают это несправедливым.

Согласно этому правилу, каждый собственник имеет не один голос, а некое число голосов, которое зависит от количества квадратных метров его собственности. Формула расчета, прямо скажем, вызвала у нас легкую панику. Я умолчу о том, как мы справились с подсчетом голосов без нормального списка собственников, но нам в итоге помогли сами жильцы, все было сделано согласно их пожеланиям.

Вторая глобальная проблема была связана с подтверждением своей личности и права собственности. Как уже было сказано, нормального списка собственников у нас не было. Те сведения, которые мы выясняли с ходе бесед с жильцами, полной картины не дали. Некоторые жители вообще не желали представляться, ставить подпись в листе уведомлений и уж тем более делиться информацией о наличии в нашем доме жилплощади в собственности. Дескать, меня зовут так-то, но я не хочу предъявлять вам паспорт и другие документы, потому что имею право не предъявлять, а подпись нигде ставить не буду, потому что «вдруг вы ее куда-нибудь потом скопируете». В ряде случаев отказы были обусловлены тем, что это были жильцы арендованных квартир и им не хотелось «светиться». Надо сказать, что особо строптивых можно попросить предъявить хотя бы квитанцию на квартплату — в ней написано ФИО и площадь помещения.

Кульминация драмы

Ко второму собранию мы готовились самым тщательным образом. Но это дело уже вселяло гораздо больше оптимизма, чем в первый раз, поскольку в инициативную группу вошли еще несколько человек и даже появились самовыдвиженцыв Совет дома. Напомним, создание ТСЖ или переход на индивидуальное заключение договоров об управлении даже не рассматривали, поскольку сочли, что общее настроение у жильцов никак этому не соответствует. Учитывая итоги первого собрания, мы не стали в бюллетене для голосования упоминать ТСЖ как вариант ответа на вопрос о способе управления домом. Новое объявление о собрании теперь содержало имена предполагаемых членов Совета дома. В повестку были включены также пункты об Уставе Совета дома, сроках его полномочий (предложено 1 год), численности (предложено 6 человек + председатель), периодичности отчетов (предложено раз в полугодие) и месте хранения документов. Благодаря тому, что члены инициативной группы распределили обязанности при проведении собрания, в целом, удалось соблюсти порядок и деловой характер происходящего. После краткого вводного слова о цели и задачах собрания кандидаты в Совет дома по-очереди представились, затем были объяснены правила голосования и дано время на заполнение бюллетеня. Жильцы некоторых квартир присоединялись к собранию дистанционно — со своих балконов. К некоторым пожилым людям, неспособным по состоянию здоровья принять участие, поднялись в квартиру с бюллетенем.Для подсчета голосов выбрали комиссию из трех человек. В течение всего времени мы вели видеосъемку собрания. Представитель ГУ-ИС в голосовании участия не принимал, сказав, что голоса своих нескольких квартир просто присоединит к большинству. Результаты внесли в протокол и обнародовали решение собственников. Кворум набрался, что было немалым облегчением. Собрание состоялось!

На следующий день копии решения собрания отнесли в управляющую компанию и управу района. Новоиспеченный Совет дома приступил к исполнению своих функций достаточно активно, регулярно собирался первое время, а все желающие могли присутствовать на этих собраниях и участвовать в работе. Однако любая общественная деятельность имеет свойство затухать через какое-то время и нуждается в постоянной поддержке коллектива. Нельзя ожидать, что члены Совета теперь будут день и ночь на страже нашего благополучия, а всем остальным жильцам можно расслабиться, переложить на Совет всю ответственность и читать отчеты о его работе. В конечном итоге без поддержки других жильцов эффективность работы Совета дома сильно снижается. Конечно, согласно закону, можно по инициативе любого собственника в любой момент переизбрать Совет дома или даже сменить способ управления, но для этого придется снова кому-то попотеть, хотя может и не так сильно как в первый раз. Сейчас мы понимаем, что выбрать Совет дома по всем правилам, описанным в законодательстве, крайне сложно. Инициативная группа нашего дома сделала все, чтобы Совет был избран по самому главному закону — доверию жильцов. И мы гордимся тем, что вне всякой политики наши выборы были по-настоящему демократическими.

Нелли Зарипова

*** Сейчас в городе активизировалась деятельность по созданию Советов домов. Во многих домах вместо обязательного очного собрания сразу проводят заочное голосование: в почтовый ящик опускают бюллетень, в котором приводятся готовые решения вопросов с вариантами ответов «да/нет». В некоторых домах просто из бывшего домкома (или просто «на бумаге») делают Совет дома и не считают нужным беспокоить жильцов ни голосованием, ни оповещением результатов. Поскольку в отношении домов, не являющихся новостройками, государственные органы власти сейчас ОБЯЗАНЫ инициировать собрания собственников и ставить на повестку вопрос о выборе способа управления, то ничего удивительного нет в том, что эти собрания будут проводиться массово и с минимально возможными усилиями со стороны организаторов.

*** Примерный перечень документов , которые необходимо подготовить инициатору общего собрания (прикрепляем некоторые файлы, которые мы использовали для своего собрания):

(собственники расписываются в том, что они приняли участие)

*** Законодательство — ст. 161, 161.1, 44 Жилищного кодекса РФ — глава 18 Гражданского кодекса РФ Также возьмите в ГУ-ИС района Измайлово методическое руководство по выбору способа управления многоквартирным домом.

Если в многоквартирном доме нет ТСЖ или ЖСК, то владельцы жилья должны создать совет из числа собственников помещений. Для этого организуется общее собрание по данному вопросу.

Это прописано в законодательстве. Назначение совета многоквартирного дома требуется для создания уполномоченного органа, который будет представлять права всех жильцов.

Избирается совет во время общего собрания. Если владельцы жилья не сделали этого самостоятельно, то местные власти за срок в 3 месяца обязаны организовать мероприятие по выбору уполномоченного органа. Вместе с этим избирается и председатель.

Организация совета является обязанностью каждого многоквартирного дома. Эти и подобные аспекты закреплены законодательно.

Функции органа

Функции совета многоквартирного дома:

• Выдвигает предложения об использовании общего имущества, выполнении работ, содержании и ремонте имущества, составлении документации;
• Представляет владельцам помещений идеи относительно содержания и ремонта имущества;
• Выдвигает свое решение по условиям документов, представленных для рассмотрения на собрании;
• Выполняет проверку предоставленных услуг и работ по содержанию жилища;
• Представляет отчет о своей деятельности.

Зачем нужен председатель

На организуемом собрании владельцев избирается председатель многоквартирного дома. К его обязанностям относится руководство деятельностью совета и подчинение собраниям собственников.

Он выполняет следующую работу:

• До принятия решения об оформлении договора управления может вести переговоры по условиям этого документа;
• Информирует собственников о результатах переговоров по всем вопросам;
• Благодаря доверенности, предоставленной собственниками, может заключать договор управления домом. На основе договора владельцы помещений обретают права и обязанности по отношению к недвижимости. Собственники могут требовать копию документа;
• Контролирует обязательства по оформленным договорам относительно предоставленных услуг;
• Должен регулярно проводить ремонт недвижимости в зависимости от ее состояния.
• Подписывает акты приемки работ и документацию по предоставлению услуг ненадлежащего качества;
• Посещает суды, как представитель собственников помещений, по вопросам, относящихся к управлению и предоставлению коммунальных услуг.

Переизбрание

Собственники имеют право организовывать выборы совета. Он работает до переизбрания или при инициативе создать ТСЖ. Любое решение закрепляется документально, после чего начинает работать новый орган.

Совет многоквартирного дома избирают на 2 года, если другой срок не определен на общем собрании. При ненадлежащем выполнении обязанностей жильцы имеют право переизбрать его на общем собрании.

Очное собрание

Сначала необходим сбор инициативной группы, например, собрание по 1 представителю с каждого подъезда. В одиночку действовать можно, но дела будут продвигаться долго. А группа людей быстро добивается своего.

На собрании нужно обсудить важные вопросы благоустройства многоквартирного дома и территории. На мероприятии затрагиваются вопросы ремонта, финансов и договоров.

Главной задачей нужно поставить создание совета. Необходимо составить перечень кандидатов. В итоге издается протокол инициативной группы, которая выражает намерения организовать общее собрание и решить нужные вопросы.

Важно оповестить всех жителей о своей инициативе. Для этого составляется список с гражданами и занимаемой площадью. Потом следует создать объявления с информированием о проведении собрания. Делать это надо минимум за 10 дней. На мероприятии решаются только те вопросы, которые указаны в объявлении.

Необходимо дождаться собрания, где будут рассматриваться важные вопросы. Составляется документ со списком пришедших. На мероприятии происходит обсуждение, ведутся споры.

Решение будет законным, если оно принято большинством голосов. В ходе собрания необходимо назначение совета многоквартирного дома и председателя. Он выбирается только из числа присутствующих на срок – 2 года. В конце составляется протокол по итогам мероприятия.

Заочное собрание

Выборы совета многоквартирного дома на срок 2 года могут проходить заочно. Орган выбирается из числа собственников. Для этого не требуется присутствие владельцев недвижимости. Свое решение жильцы передают с помощью бюллетеня по обозначенному в уведомлении адресу.

Сначала инициатору нужно принять решение об организации мероприятия. Также необходима повестка собрания. Требуется указание кандидатур создания совета многоквартирного дома на срок 2 года.

Потом необходимо изготовление уведомлений со всеми вопросами голосования. Образцы документов можно взять в управляющей компании. В этих бюллетенях каждый собственник жилья должен написать личные сведения, а также указать решение по всем аспектам.

Уведомления рассылаются заказными письмами или разносятся по квартирам. Их обязательно выдают под роспись. По законодательству жильцам предоставлено 10 дней для раздумий и за этот срок они должны принять решение.

После заполнения документ отправляется по указанному адресу. С получением всех бюллетеней происходит обработка и подсчет результатов. Итоги оформляются в форме протокола, в котором указываются все рассмотренные вопросы с решениями. О результатах жильцов надо оповестить не позже 10 дней с конца голосования.

С принятием решения требуется его исполнение. Если кто-то из жильцов видит нарушение своих прав, то он может обратиться в суд. Также можно выдвинуть протест по поводу итогов.

При отсутствии претензий совет начинает работу с управляющей компанией. Заочное собрание намного удобнее. Каждый собственник может в тихой обстановке подумать над каждой задачей.

Организаторы мероприятия спокойно выполняют обработку документации, считают голоса, составляют протокол. Время, предоставленное для голосования, позволяет тщательно обдумать решение.

Подсчет голосов

Для создания совета многоквартирного дома общее собрание должно выполнить следующую работу:

• Принять решение о реконструкции;
• Принять постановление об использовании земельного участка;
• Разработать правила пользования общим имуществом;
• Выбрать лиц, которые будут представителями собственников при составлении договоров.

Решение по таким вопросам будет законным, если за него проголосовало не меньше 2/3 голосов от всех собственников. По другим сферам достаточно 50% проголосовавших.

Работа ТСЖ

Для эффективного управления домом собственники имеют право создания другой административной формы – ТСЖ. В этом случае владельцы помещений несут ответственность за состояние недвижимости и сбор средств.

Тогда будут решаться насущные проблемы благоустройства жилья и территории. Поскольку все люди не могут заниматься бытовыми нуждами, то выбирается правление.

В его работу входит составление плана на год, в котором расписывается получение и расход средств. ТСЖ составляет договоры и защищает права граждан.

К их обязанностям относится организация собраний по важным вопросам, контроль за поступлением денежных средств. Ответственные лица должны подбирать персонал для выполнения хозяйственных работ. Вся их деятельность фиксируется в уставе товарищества.

Вся работа выполняется с председателем. Его права и обязанности прописаны в Жилищном кодексе РФ. Ответственное лицо назначается из собственников квартир.

Желательно выбирать гражданина с высшим образованием и опытом работы в административной сфере. С председателем заключается трудовой договор, в котором указываются условия и принципы работы.

Так как товарищество считается юридическим лицом, то при смене председателя нужно сообщать об этом в налоговую инспекцию. Деятельность ТСЖ находится под контролем устава, Жилищного кодекса и Законодательства РФ.

Устав создается по итогам собрания жильцов. В нем обязательно указываются условия и принципы управления домом.

Председателем должна обеспечиваться следующая работа:

• Выполнение хозяйственных и коммунальных работ;
• Обеспечение качественных услуг;
• Рассмотрение жалоб и предложений.

Это требует от сотрудника знаний в административной работе, Ведь только с их наличием обеспечивается качественная работа по управлению жилищным хозяйством.

Управляющая компания

Для регулирования жилищных вопросов назначается управляющая компания. Если хозяева помещений не могут определиться с типом управления, то именно такая организация приступает к своей деятельности. Жильцы должны согласовать условия работы. Обязательно оформляется договор, в котором закрепляются все аспекты деятельности.

Выбранная организация на протяжении установленного времени берет на себя следующую деятельность:

• Осуществление работ, благодаря которым помещения будут комфортны для проживания;
• Предоставление коммунальных услуг;
• Выполнение прочей деятельности, относящейся к дому.

Договор составляется на определенный период. Если качество услуг не устраивает жильцов, то они могут расторгнуть договор. Это прописано в Жилищном кодексе. У собственников есть право выбора другой компании. Также они могут изменять способ управления.

Преимуществом работы с управляющей компанией является рыночная основа взаимоотношений и удобство управления. Но не все положительные стороны реализуются. К тому же есть и недостатки.

Об этом свидетельствуют тарифы, которые постоянно повышаются. Собственники не могут контролировать оказываемые услуги и работы. Процедура смены достаточно сложная.

Какой бы орган управления ни был выбран, он должен ответственно относиться к работе. В его деятельность входит контроль за качеством предоставленных услуг.

Обычно к ним относят поставку и отведение воды, отопление, газ, электричество. Важное значение имеет уборка территории. В зависимости от времени года она выполняется со специальной техникой.

Это нужно не только для чистоты, но и для безопасности жильцов. Для этого нанимаются работники, которые будут следить за определенными сферами. Компания обязательно контролирует поступление оплаты, взносы за капитальный ремонт.

Все возникающие спорные ситуации тоже решаются с ее помощью. В работу учреждения входит контроль за многоквартирным домом и территорией, чтобы жизнь людей была комфортной.

Редакция

Подготовка
Шаг №1
На начальном этапе создания своего Совета МКД собственники дома определяют инициативную группу, которая будет заниматься его созданием. Инициатором может выступить и один собственник, но, так как эта деятельность предусматривает значительные временные затраты, и инициатору необходимо провести большую организационную работу, - делать это легче инициативной группой.
Шаг №2
Перед проведением общего собрания инициативная группа знакомится с процедурой голосования, заполнения документов и т.п. Инициативная группа собирает необходимую информацию: об общей площади жилых помещений в МКД, количестве собственников, составляет реестр собственников. Данный реестр возможно сформировать в том числе при процедуре уведомления о собрании (шаг №4).
Шаг №3
Инициативная группа готовит пакет документов для общего собрания (формы прилагаются):
- бюллетени (листы) голосования;
- протокол о результатах голосования общего собрания собственников МКД;
- Устав МКД.
Шаг №4
Инициативная группа уведомляет собственников МКД о проведении общего собрания. В уведомлении указывается, что собрание будет проводиться в очной (очно-заочной форме), указываются время, место проведения собрания, кто является инициатором собрания, а также повестка собрания. Уведомление о собрании выдается каждому собственнику под роспись за 10 дней до дня голосования с заполнением реестра путем поквартирного обхода. При этом каждому собственнику даются разъяснения по поводу целей собрания, выясняется желание собственника участвовать в работе Совета. Вместе с уведомлением предлагаем сразу же вручать собственникам листы (бюллетени) для голосования.
Если в доме есть муниципальное жилье, то в обязательном порядке уведомляется орган местного самоуправления, то есть администрация города. Уведомление можно вручить лично либо направить заказным письмом.
Мы предлагаем проводить собрание посредством очно-заочного голосования, предусматривающего:
– возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование собственниками, которые приняли участие в очной части собрания;
- принятие решений остальными собственниками заочно, путем передачи своих решений в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме поквартирного обхода предлагается вариант уведомления путем размещения объявления в общедоступных местах, например, на информационных досках в подъездах МКД.
Предлагаемая повестка собрания:
- выбор председателя, секретаря и счетной комиссии собрания;
- выбор Совета МКД;
- выбор председателя Совета МКД;
- утверждение Устава Совета МКД;
- об определении места хранения протокола общего собрания и приложений к нему.
Проведение собрания
Шаг №5
Инициативная группа заранее подготавливает место проведения голосования (площадка во дворе дома, помещение и т.п.) и непосредственно перед собранием дополнительно обзванивает собственников, приглашая их принять участие в голосовании. Для этого в реестре советуем заполнять поле «телефон».
Шаг №6
Инициативная группа проводит очную часть общего собрания собственников МКД:
– открывает собрание член инициативной группы, объявляет порядок регистрации и предлагает выбрать ответственных за проведение собрания лиц: председателя собрания, секретаря и состав счетной комиссии;
- после выбора председателя собрания руководство собранием берет на себя выбранный председатель, он разъясняет и контролирует порядок проведения собрания, секретарь ведет протокол собрания;
- председатель собрания оглашает ПОВЕСТКУ общего собрания;
- счетная комиссия собрания определяет наличие или отсутствие кворума и докладывает об этом председателю (если счетная комиссия не создана, - данную функцию может выполнять председатель или секретарь собрания, если такое поручение будет дано им собранием);
- далее собрание переходит в стадию обсуждения вопросов повестки, каждый вопрос повестки председатель собрания ставит на голосование и предлагает проголосовать – заполнить выданные листы голосования.
Шаг №7
Далее собрание переходит в заочную часть голосования. Собственники, не принявшие участие в очной части голосования, передают свои решения по адресу, указанному в уведомлении, в срок, также указанный в уведомлении.
После проведения собрания
Шаг №8
Председатель, секретарь и счетная комиссия собрания:
- подписывают ПРОТОКОЛ собрания;
– не позднее 10 суток после собрания вывешивают результаты собрания на информационных досках;
– не позднее 10 суток после собрания предоставляют в Управляющую компанию копию протокола собрания и листы голосования; Управляющая компания должна будет разместить протокол на сайте www.reformagkh.ru, на странице дома в разделе «Общие собрания».
Шаг №9
Избранный председатель Совета МКД письменно уведомляет орган местного самоуправления о факте создания Совета МКД. К уведомлению прилагает копию протокола.

Утверждены правила управления многоквартирными домами

Управление МКД

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Общее собрание собственников МКД

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, ■ и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1)плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2)плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3)плату за коммунальные услуги.
2.Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1)плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2)плату за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утвержденном Правительством Российской Федерации.

Совет многоквартирного дома

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо данный дом не управляется ЖСК, ЖК и количество квартир в таком доме более четырех, собственники помещений в данном доме обязаны на своем общем собрании из числа собственников избрать Совет многоквартирного дома.
Если в течение календарного года решение об избрании Совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган власти в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме Совета многоквартирного дома, в том числе председателя Совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ.
Регистрация Совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с многочисленными обращениями органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, организаций, осуществляющих управление жилищным фондом, и граждан по вопросу применения статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ Минрегион России сообщает следующее.
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрен новый институт самоорганизации собственников помещений в многоквартирных домах - совет многоквартирного дома.
Совет многоквартирного дома является вспомогательным инструментом, призванным обеспечивать реализацию решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, позиционируется в качестве дополнительного способа осуществления общественного контроля и выражения общественного мнения при управлении многоквартирным домом. При этом совет дома ни в коей мере не подменяет собой такой способ управления, как товарищество собственников жилья или управляющая организация.
В соответствии с частью 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации совет многоквартирного дома подлежит избранию общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме из числа собственников помещений, если в таком доме не создано товарищество собственников жилья, либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и, при этом, в данном доме более,чем четыре квартиры.
Таким образом, Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает необходимость избрания совета многоквартирного дома при реализации в таком доме следующих способов управления:
- управление управляющей организацией (совет дома может представлять интересы собственников при заключении договора управления многоквартирным домом);
- непосредственное управление (контролировать заключение договоров на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию дома).
Частью 2 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об избрании совета дома в течение календарного года орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома или о создании товарищества собственников жилья.
Орган местного самоуправления в указанном случае не принимает за собственников помещений в многоквартирном доме решение, а лишь инициирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с включением в его повестку соответствующего вопроса.

Основные функции Совета многоквартирного дома

Обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
. Вынесение на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложений о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг и др.
. Представление собственникам помещений в многоквартирном доме пред-ложений по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме
. Представление собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме своего заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых для рас-смотрения на этом общем собрании
. Осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме
. Представление на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе

Председатель Совета многоквартирного дома избирается из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Функции председателя Совета многоквартирного дома

До принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры с управляющей организацией относительно условий указанного договора
. Доводит до сведения общего собрания собственников помещений в доме результаты переговоров с управляющей организацией
. На основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает договор управления многоквартирным домом или договоры оказания услуг/работ по содержанию и ремонту общего имущества и договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления
. Осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
. Подписывает акты по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предос-тавлению коммунальных услуг, направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств
. На основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг

Утверждено

решением общего собрания собственников

помещений в многоквартирном доме,

расположенном по адресу: город Москва,

ул. ___________________, д.___ корп. ___

от «____» ___________ 20__ г. №_______

Примерное Положение

о Совете многоквартирного дома

1. Общие положения

1.1. Совет многоквартирного дома, именуемый далее Совет, создан по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от «___»___________ 20___ г. № ___), расположенном по адресу: город Москва, ул. __________________, д. ___, корп. ______ (далее - Многоквартирный дом),в соответствии со ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

1.2. Совет избирается из числа собственников помещений в Многоквартирном доме .

1.3. Совет не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам .

1.4. Совет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, другими законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы, настоящим Положением.

1.5. Совет взаимодействует с организацией, осуществляющей управление Многоквартирным домом (далее - управляющая организация), жилищными объединениями граждан различных организационно-правовых форм, управой района, муниципалитетом муниципального образования, префектурой административного округа города Москвы, Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, другими органами исполнительной власти города Москвы.

1.6. Регистрация Совета в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется .

2. Цели создания Совета

Совет создан для реализации следующих целей:

2.1. Обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме.

2.2. Разработка предложений по вопросам планирования управления Многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме.

2.3. Осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в Многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.

3. Полномочия Совета

Совет наделяется следующими полномочиями:

3.1. Обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме.

3.2. Вынесение на общее собрание собственников помещений в Многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложений :

О порядке пользования общим имуществом в Многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором он расположен;

О порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме;

О порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в отношении общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;

По вопросам компетенции Совета;

По вопросам избираемых комиссий из числа собственников помещений в Многоквартирном доме;

По другим вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации .

3.3. Представление собственникам помещений в Многоквартирном доме предложений по вопросам планирования управления Многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества .

3.4. Представление собственникам помещений своих заключений по условиям проектов договоров, предлагаемым для рассмотрения на общих собраниях (до рассмотрения проектов договоров на общих собраниях в Многоквартирном доме) .

В случае избрания в Многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется Советом совместно с такой комиссией.

3.5. Осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества .

3.6. Представление на утверждение годового общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме отчета о проделанной работе.

3.7.Ведение информационной работы с собственниками помещений в Многоквартирном доме в порядке, предусмотренном общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме, по вопросам:

Проведения общих собраний собственников помещений, проводимых по инициативе Совета;

Проведения информационных собраний с собственниками помещений;

Взаимодействия с собственниками жилых и нежилых помещений и пользователями таких помещений в Многоквартирном доме;

Своевременногопредоставления (обновления) управляющей организацией (при её наличии) информации о деятельности по управлению Многоквартирным домом.

3.8. Проведение опросов (анкетным или другим методом) для:

Оценки качества работы управляющей организации с целью совершенствования договорных отношений;

Подготовки плана работы Совета, учета замечаний, предложений и выявления проблемных вопросов по управлению Многоквартирным домом.

4. Председатель Совета

Председатель Совета избирается из числа членов Совета на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме.

Председатель Совета осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен общему собранию собственников помещений в Многоквартирном доме .

В рамках осуществления своих полномочий председатель Совета:

4.1. До принятия общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме решения о заключении договора управления Многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора. (При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации).

4.2. Доводит до сведения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в п. 4.1 настоящего Положения.

4.3.Заключает договор управления Многоквартирным домом (или договоры, указанные в частях 1 и 2 ст. 164 Жилищногокодекса Российской Федерации) на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в Многоквартирном доме.

По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в Многоквартирном доме, предоставившие председателю Совета полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в Многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора. (При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме собственники помещений в таком доме вправе потребовать копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц).

4.4.Осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключённым на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в Многоквартирном доме, договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, подписывает акты:

Приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме;

О нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме;

О непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

4.5. Направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных ч .2 ст.162 Жилищногокодекса Российской Федерации с целью проведения проверки деятельности управляющей организации, предусмотренной ч.1.1 ст.165 Жилищного кодекса Российской Федерации.

4.6.Выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в Многоквартирном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг на основании доверенности, выданной собственниками помещений в Многоквартирном доме.

4.7. Направляет информацию в управу района и префектуру административного округа города Москвы, иные органы исполнительной власти города Москвы об избрании Совета в Многоквартирном доме.

4.8. Обращается в управу района, префектуру административного округа, другие органы исполнительной власти города Москвы, а также - организацию, управляющую Многоквартирным домом и иные организации,по вопросам, относящимся к компетенции Совета.

5. Порядок формирования Совета

5.1. С обственники помещений в Многоквартирном доме на своем общем собрании обязаны избрать Совет в случае:

- если в данном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- при этом в данном доме более чем четыре квартиры.

5.2. Члены Совета и его председатель избираются на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме .

5.3. Количество членов Совета устанавливается на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме с учётом имеющегося в доме количества подъездов, этажей, квартир, если иное не установлено решением общего собрания .

5.4. Совет действует с даты принятия решения на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме об избрании Совета до переизбрания или окончания срока, установленного на общем собрании.

5.5. Если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений, Совет подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме каждые два года .

5.6. Совет может быть досрочно переизбран на общем собрании собственников помещений в Многоквартирном доме в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей .

5.7. В случае принятия на общем собрании собственников помещений вМногоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья Совет действует до избрания правления товарищества собственников жилья.

6. Комиссии собственников помещений

6.1. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению Многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления Многоквартирным домом .

6.2. Комиссии собственников помещений в Многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме или по решению Совета .

6.3. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, Совет принимает решения по вопросам своей компетенции, связанным с деятельностью по управлению Многоквартирным домом, с учётом мнения комиссий собственников, созданных для подготовки предложений по таким вопросам.

7. Организация делопроизводства Совета

Совет осуществляет хранение документации, связанной со своей деятельностью:

Листы регистрации вручения (направления заказным письмом) уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме;

Листы регистрации вручения бланков решений собственников помещений в Многоквартирном доме для голосования (в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования);

Заполненные собственниками бланки голосований (решений собственника)для заочной формы принятия решения;

Схемы распределения долей собственников помещений в Многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в таком доме на дату проведения общего собрания;

Протоколы решений общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме о выборе Совета и его членов, способа управления Многоквартирным домом, комиссий собственников, по другим вопросам компетенции Совета;

Доверенности представителей собственников помещений в Многоквартирном доме на право голосования на общем собрании таких собственников;

Положение о Совете;

Протоколы заседаний Совета;

Журнал регистрации протоколов заседаний Совета;

Доверенности, выданные председателю Совета собственниками помещений в Многоквартирном доме на заключение договора управления Многоквартирным домом (или договоров, указанных в частях 1 и 2 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации);

Договоры управления Многоквартирным домом,

Договоры , указанные в частях 1 и 2 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации , заключённые на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в Многоквартирном доме;

Акты, перечисленные в п.4.4. настоящего Положения;

- доверенности (или их копии), выданные председателю Совета собственниками помещений в Многоквартирном доме на представительство в суде по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

Книга учёта обращений в Совет жителей Многоквартирного дома;

Переписка по вопросам деятельности Совета и управления Многоквартирным домом.

8. Внесение изменений и дополнений в Положение о Совете

Внесение изменений и дополнений в Положение о Совете осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме.

Совет МКД - выгодное преимущество для собственников жилья

Совет многоквартирного дома - сравнительно недавнее явление жилищного законодательства. По сути дела собственники жилья зачастую не понимают всей важности создания столь полезного совещательного органа. Безынициативность и безразличие самих жильцов порождает множество проблем, которые можно было бы преодолеть, создав в своем доме совет многоквартирного дома.

Безусловно, в домах, которые находятся на эксплуатации управляющих компаний, проблемы с ремонтом и обслуживанием жилья возникают гораздо чаще, чем там, где собственники создали ТСЖ. Однако создать товарищество собственников жилья не так-то просто, а в некоторых случаях в силу объективных причин невозможно. В таком случае, для того, чтобы мнение жильцов было объективно донесено до управляющей компании, собственникам необходимо создавать совет многоквартирного дома.

В нашем законодательстве создание совета многоквартирного дома закреплено Федеральным законом Российской Федерации от 04.06.2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Значительной поправкой в Жилищный кодекс РФ можно назвать введение обязательной процедуры избрания совета многоквартирного дома. Таким образом, до июня месяца 2012 года во всех домах, где не созданы ТСЖ или ЖСК, должны будут организовать совет многоквартирного дома.

На самом же деле появление и деятельность совета многоквартирного дома может благотворно сказаться в вопросах взаимодействия с управляющей компанией.

Что такое совет многоквартирного дома

Данный институт не является совершенно новым, хотя прообразы совета многоквартирного дома были и ранее, только они назывались домовыми комитетами. Теперь же Жилищный кодекс статьей 161.1 официально закрепил подобный совещательный орган, назвав его Советом многоквартирного дома.

Безусловно, попытка законодателей разбудить собственников и привлечь их к реализации решений, принятых на общих собраниях собственников помещений, поможет им своевременно решать проблемы, возникающие в их доме. Теперь основной задачей всех участников процесса: от руководителей управляющих компаний, до каждого конкретного собственника жилья - становится создание совета многоквартирного дома. Законодатели при внесении изменении в Жилищный кодекс учли проблемы создания советов многоквартирных домов пунктом 2 ст. 161.1.

Каждый из собственников помещений в многоквартирном доме, эксплуатируемом управляющей компанией, должен четко понимать, что если в течение календарного года решение об избрании совета не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета дома.

Если говорить более понятным языком, то в домах, находящихся в управляющей компании, а также в непосредственном управлении, собственникам помещении нужно как можно скорее создавать самостоятельно совет многоквартирного дома. Исходя из закона, до июня этого года жильцы должны будут избрать совет или же организовать ТСЖ.

Кстати, согласно все тому же Жилищному кодексу, собственники могут создавать специальные комиссии и привлекать их непосредственному руководству. Например, такие комиссии могут представлять интересы собственников и согласовывать договора с управляющей компанией. Это тоже вызвано тем, что мы порой соглашаемся с теми условиями, которые нам предлагает УК, и подписываем договор не глядя. А ведь заключение договора – ответственный шаг. В данном документе нужно предусмотреть весь перечень необходимых работ, сроки и периодичность их проведения и многое другое. Только после этого можно требовать и его исполнения.

Но одной из важных задач совета дома является выбор управляющей компании и оценка ее работы. Так что в случае, если управляющая компания не выполняет свои обязательства перед жильцами, собственники вправе отказаться от ее услуг. По закону вроде бы достаточно решения общего собрания для заключения договора с другой компанией. Однако, в реализации этого права в настоящее время есть определенные проблемы. И совет может их решить, представляя интересы всех собственников.

Все очень просто

Основополагающим моментом при создании совета многоквартирного дома является то, что регистрировать его в органах местного самоуправления или иных специализированных структурах не нужно.

Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а, следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги.

Идея придать правовой статус ранее существующим домовым комитетам, старшим по дому исходила из положительной практики, сложившейся в сфере управления многоквартирными домами. В тех домах, где инициативные люди брали на себя ответственность за организацию взаимодействия с управляющей компанией, как правило, достаточно быстро наводился порядок, решались вопросы по содержанию и ремонту общего имущества. Диаметрально противоположная ситуация складывалась в домах, где таких людей не было: протекающие крыши, коммуникации, грязь в подъездах и ощущение безысходности. Для вступления в программу капитального ремонта необходимо было провести общее собрание, за организацию проведения которого никто браться не хотел. Именно поэтому было решено создать совет многоквартирного дома в каждом доме.

К людям, которые войдут в совет дома, не предъявляется никаких квалификационных требований. Совет – это всего лишь совещательный орган, который просто сможет стоять на защите прав и интересов собственников.

Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом в отличие, к примеру, от товарищества собственников жилья. Однако председатель совета может заключать договоры с управляющей компанией (при наличии доверенностей собственников), контролировать все виды работ и качество поставляемых жилищных и коммунальных услуг, влиять на политику в части определения платы за содержание и ремонт дома.

Создаем совет

Организовать совет многоквартирного дома не так уж сложно. Решение о его создании должно приниматься на общем собрании собственников помещений в данном доме. Инициаторами общего собрания могут выступать собственники. Решение о создании совета дома должно приниматься только на общем собрании. Кроме того, инициативная группа, на плечах которой и будет лежать создание совета, должна уведомить других собственников помещений в данном конкретном доме о проведении общего собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Жильцов можно уведомить об общем собрании в письменной форме, вручив уведомление каждому или через объявление.

Для создания совета инициативной группе необходимо выполнить следующие действия:
- во-первых, необходимо обратиться в управляющую организацию для получения практических рекомендаций по оформлению полного пакета документов по проведению общего собрания собственников. Ведь создание совета полезно и непосредственно самой компании. Инициаторам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо будет подготовить ряд документов;

Во-вторых, собрание в очной форме проводится посредством совместного присутствия собственников в определённом месте и в определённое время;

В-третьих, чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо, чтобы на собрании присутствовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов. Измерителем в голосовании будет считаться размер площади помещений каждого собственника. Соответственно, чем больше квадратных метров во владении у собственника, тем весомее будет его голос.

Подготовка и проведение общего собрания

Собственники помещений многоквартирных домов должны четко понимать, что закрытой дверью в квартиру их собственность не ограничивается, что содержать и ремонтировать они обязаны и лестничные клетки, и крышу, и чердаки, и подвалы, что совет дома нужен прежде всего им, собственникам помещений многоквартирного дома. Поэтому необходимо провести общее собрание и выбрать людей, которые возьмут на контроль все эти вопросы и будут тесно взаимодействовать с управляющими и обслуживающими организациями.

Подготовку общего собрания собственников жилья по избранию совета многоквартирного дома рекомендуется начать с опроса соседей и узнать у собственников помещений кого бы они хотели видеть в составе совета дома и кандидатуре на пост председателя. Если в процессе опроса сформируется единое мнение по составу совета и кандидатуре председателя, то голосование на будущем собрании можно провести поднятием рук (кто «за», кто «против», кто «воздержался»).

Беседы с соседями позволят сформировать инициативную группу для подготовки и проведения общего собрания. Не забывайте о том, что прежде чем избрать кого-то в состав совета многоквартирного дома, нужно заручиться его предварительным согласием. Совет, состоящий из собственников, не желающих принимать участие в его деятельности, будет неработоспособен.

Закон наделяет совет достаточно широким спектром полномочий. Поэтому важно, чтобы в него вошли действительно порядочные и грамотные собственники. Чего стоит только одно право председателя совета заключать договоры с управляющей компанией. С одной стороны, это упрощает процедуру – не нужно заходить к каждому в квартиру с договором. Жильцам достаточно поставить галочки в бюллетенях, что они согласны с выбором новой УК и поручают председателю заключить с ней договор.

Проводим собрание

Итак, прежде чем провести собрание, необходимо провести заседание инициативной группы для того, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома. Ремонты, финансы, договор, цена договора, кого и куда выбрать – всех вопросов и не перечесть, поэтому выбираем наиболее важные на текущий момент. На повестке дня вопрос номер один – выбор совета многоквартирного дома и председателя совета дома. Затем составляем список кандидатов, изучаем положение о совете и председателе совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы. Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.

Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с соседями и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой. Составляем реестр (список) всех собственников с указанием площади занимаемых ими помещений. Не забываем, что собственники «голосуют» квадратными метрами квартиры. После этого можно собирать собрание по поводу избрания совета многоквартирного дома.

Общее собрание собственников многоквартирного дома может быть проведено в одной из двух форм. Первая форма - совместное присутствие (собрание, на котором в определенном месте и в определенное время будут присутствовать собственники помещений для обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, и принятия решений по поставленным на голосование вопросам).

Вторая форма организации собрания - это заочное голосование. Оно проводится путем выдачи каждому собственнику опросного листа или бюллетеня с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, без их совместного присутствия и передачи этих письменных решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении такого собрания.

Обеспечение надлежащей явки собственников помещений является одним из важных условий проведения общего собрания в форме совместного присутствия. От этого зависит правомочность принятия решений, поэтому проводить собрание рекомендуется в выходные дни. Особо надо заметить, что заочное голосование возможно только при условии предварительного проведения собрания в форме совместного присутствия. Если на таком собрании не было кворума, то только тогда может проведено заочное голосование. Причем повестка дня должна остаться неизменной.

Дальше всё, как обычно. Обсуждаем, спорим, говорим и в итоге переходим к голосованию. Голосуем по каждому отдельному вопросу «под протокол». Свою волю выражаем просто: - «за», «против», «воздержался». Собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение по тому или иному вопросу считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании, за исключением вопросов связанных с реконструкцией дома, вопросов пользования земельным участком, вопросов пользования общим имуществом, вопросов проведения капитального ремонта, решения по которым принимаются 2/3голосов.

Итак, всё обсудили, кандидатуры членов Совета, а уж тем более председателя Совета, рассмотрены, собрание проголосовало отдельно по каждому вопросу, указанному в повестке дня. Секретариат общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол. Собрание состоялось, присутствующие лица выразили свою волю, демократия восторжествовала, председатель и секретарь собрания оформляют уведомления о состоявшихся решениях общего собрания и размещают их в местах, доступных для всех собственников.

Эта информация будет дана врезом на отдельном блоке

Врез №1

Документы, необходимые для создания совета дома в форме совместного присутствия.

 протокол заседания инициативной группы;

 объявления с повесткой дня общего собрания;

 реестр всех собственников помещений в МКД;

 реестр собственников принявших участие в голосовании;

 протокол проведения общего собрания;

 уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.

Самая главная трудность при таком способе проведения общего собрания заключается в том, что собрать в одном месте и в нужное время необходимое число собственников, да ещё с документами, подтверждающими право собственности, практически невозможно, для этого и существует форма заочного голосования.

Решение общего собрания может быть принято без совместного присутствия собственников помещений в определённое время в определённом месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Своё решение по вопросам, вынесенным на голосование, собственники могут выразить путём передачи бюллетеня по адресу, указанному в уведомлении, то есть в заочной форме голосования.

Первые шаги по проведению такого собрания принципиально не отличаются от тех, которые нужно предпринять при организации очного голосования.

Инициатор общего собрания или инициативная группа принимает решение о проведении общего собрания в заочной форме. Как и в первом случае, обсуждается повестка общего собрания, рассматриваются кандидатуры членов совета и председателя совета и т.д. Но дальше возникают различия. Члены инициативной группы должны изготовить уведомления, в которых извещают каждого собственника о предстоящем голосовании. В уведомлении указывают кто, зачем и по каким вопросам просит остальных собственников высказать своё решение. Где и как можно ознакомиться с необходимыми материалами и информацией. Куда и до какой даты собственник может сдать своё решение. Все это отражается в уведомлении.

Врез № 2

Документы, необходимые для создания совета дома в форме заочного голосования.

• протокол заседания инициативной группы;
• реестр всех собственников;
• уведомления и бюллетени для голосования;
• протокол решения общего собрания + полученные уведомления и бюллетени
• уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.

Что будет, если не выбрать совет.

Если до июня 2012 собственники сами не проявят активность, то в течение трех месяцев это сделает местная администрация. Жильцам предложат или выбрать совет, или создать ТСЖ. Все это может привести к тому, что в совет войдут те люди, которые угодны только управляющей компании.

Поэтому, если вы привыкли считать свои деньги, не отмахивайтесь от вопросов управления своим домом. Создание совета многоквартирного дома – это мощный инструмент в руках грамотных и неравнодушных жителей, возможность проконтролировать работу своей управляющей компании.

Совет дома, как институт представительства собственников - очень хорошая идея. Ведь даже управляющей компании с группой собственников проще строить отношения, чем со всеми собственниками дома в отдельности. Здравый смысл и законодательство говорят, что решать должен хозяин, а исполнять решение – управляющая организация.

Приложение 1

ОБЪЯВЛЕНИЕ

(вывешивается в местах общего пользования не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания)

УВАЖАЕМЫЕ СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ

многоквартирного дома № ___по ул.________ г. _________ !

«___»__________ 201__ года в ____ часов в помещении _________________ будет проходить

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ.

ПОВЕСТКА ДНЯ:

1. Об избрании председателя и секретаря собрания.

2. Об избрании счётной комиссии (при значительном количестве собственников помещений и голосовании бюллетенями) .

3. Об избрании совета многоквартирного дома.

4. Об избрании председателя совета многоквартирного дома.

5. Об оформлении протокола и ознакомлении с принятыми решениями.

Ознакомиться с материалами по вопросам повестки дня можно в помещении________________ , дополнительную информацию можно получить по тел._____________ с 10-00 до 17-00.

Инициативная группа собственников жилья в составе: Иванов И.И., кв.№15

…………………

………………….

Петров П.П., кв.№77

Приложение 2

(вручается каждому собственнику под роспись или направляется заказным письмом)

собственников помещений в многоквартирном доме по адресу:

г. ________________, ул. ____________________ №_____.

_________________________________________________________________________________________________________________

(Ф.И.О, либо наименование юридического лица – собственника(ов) помещения)

________________________________________________________________________________________________________________

являющийся (-щаяся) собственником _______________ помещения № ______________________

(жилого/нежилого помещения)

на основании _____________________________________________________________________

(документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.)

сер. ______ № __________________от «___»__________ ______г. выданного_________________________________________________________________________

(кем выдан правоустанавливающий документ)

______________________________________________________________________________________________________________________

* Представитель собственника по доверенности № ____ от «____»__________200___г.,

(Ф.И.О. представителя)

Общая площадь помещения ______ кв. м.

« ____» _______________ 201__ г. Личная подпись ______________

Будьте внимательны при заполнении бюллетеня для голосования! Своё решение по каждому вопросу Вы должны выразить, отметив только один из 3 вариантов

Дата окончания приема заполненных бюллетеней – до ___ час. «___» ___________ 20__ г.