Методы определения затрат на воспроизводство замещение. Затратный подход к оценке недвижимости

В озможности доходного подхода для оценки машин, оборудования и транспортных средств ограничены, так как объектом инвестирования, как правило, является не отдельный станок или машина, а производственный или имущественный комплекс. Вычленить величину дохода, приходящегося на конкретный станок или машину, в большинстве случаев не представляется возможным.

7.2. Затратный подход

З атратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

З атратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Е сли объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Определение затрат на воспроизводство или замещение

Н а практике машины и оборудование редко воспроизводятся в виде точных копий.

Д аже самые современные машины постоянно подвергаются усовершенствованиям в процессе производства. В практике оценки этими усовершенствованиями можно пренебречь, пока оцениваемая машина не снята с производства и не изменена ее модель или марка.

В рамках затратного подхода существует несколько методов:

Ресурсно – технологический метод оценки;

Нормативно – параметрический метод оценки;

Метод оценки по цене однородного объекта;

Метод сравнения с идентичным объектом;

Метод ценовых индексов.

Р есурсно – технологический метод оценки предполагает поэлементный (поагрегатный) расчет стоимости оборудования и может быть описан следующим образом:

, где:

С – стоимость Объекта оценки;

а j – количество комплектующих узлов и агрегатов типа j;

с j – рыночная стоимость одного узла типа j;

В – суммарная стоимость нерасшифрованной части, например, стоимость сборки.

П о сравнению с оценкой объекта в целом его оценка на основе ресурсно – технологического метода позволяет более точно учесть влияние конфигурации объекта, и, следовательно, состава и значений его технических характеристик на величину стоимости.

П ри нормативно – параметрическом методе оценки используется расчет по укрупненным нормативам. Стоимость оцениваемого объекта рассматривается как функция совокупности его технических характеристик, а не комплектующих. В общем виде расчет нормативно – параметрическим методом может быть описан следующим образом:

С = В ´ D ´ К , где:

С – стоимость Объекта оценки;

В – удельная (в расчете на единицу производительности или мощности) стоимость базового изделия;

D – мощность или производительность оцениваемого изделия;

К – сводный коэффициент, характеризующий зависимость удельной оценочной стоимости или цены изделия от значения его параметров. Он равен произведению частных коэффициентов, учитывающих влияние соответствующего параметра на оценочную стоимость или цену изделия.

Н ормативно – параметрический метод успешно применяются при разработке ряда прейскурантов оптовых цен, которые могут служить источником соответствующей нормативной информации.

П ри методе оценки по цене однородного объекта предполагается, что себестоимость изготовления однородного объекта близка к себестоимости изготовления оцениваемого объекта и формируется под влиянием общих для данных объектов производственных факторов.

В качестве однородных объектов выбираются новые объекты аналогичной модели и марки, выпускаемые в настоящее время. В качестве исходной информации могут быть использованы данные торгующих розничных организаций.

М етод оценки по цене однородного объекта предполагает расчет стоимости затрат на замещение объекта оценки.

П о сравнению с другими методами оценка объекта по цене однородного объекта позволяет учесть конъюнктуру рынка . Вместе с тем в случае отличия однородных объектов по техническим характеристикам от объекта оценки данный метод требует внесения поправок к ценам однородных объектов.

М етод сравнения с идентичным объектом, с помощью которого используются параметрические отличия аналога и объекта оценки. Идентичный объект – это объект, имеющий одинаковую с объектом оценки марку (модель), комплектацию, дополнительную оснастку, завод – изготовитель. Идентичный объект не имеет конструктивных отличий от объекта оценки по техническим характеристикам.

И сточниками информации для определения стоимости затрат на воспроизводство объекта оценки на дату оценки могут являться прайс – листы фирм, торгующих оборудованием, информация, размещенная в Интернет или печатных изданиях, запрос на завод изготовитель или поставщик оборудования. Допускается устная консультация с представителями фирм, торгующих или изготавливающих оборудование.

Д ля импортного оборудования допускается использовать в качестве источника информации о стоимости нового идентичного оборудования контракт на поставку в том случае, если:

Оборудование поставлялось новым, не бывшим в эксплуатации;

Контракт заключен непосредственно с фирмой изготовителем оборудования или представительством фирмы на территории РФ;

Хронологический возраст оцениваемого объекта не превышает два года.

М етод ценовых индексов применяются, главным образом, при определении стоимости воспроизводства.

П редполагается, что оценщику известна полная стоимость воспроизводства на дату (Tj ), не совпадающую с датой оценки (To ) и отстоящую от даты оценки на достаточно длительный срок.

В общем виде соответствующая модель описывается следующим образом:

С = С0 ´ I (To ; Tj ) , где:

С – полная стоимость затрат на воспроизводство на дату оценки;

С – полная стоимость затрат на воспроизводство на предшествующую дату;

I (To ; Tj ) – индекс (цепочка индексов) изменения стоимости объекта за период от Tj до To .

В качестве индекса используют индексы инфляции, индексы роста цен по отдельным видам товаров и товарных групп или производителей средств производства, разрабатываемым Вычислительным Центром Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, публикуемые в средствах массовой информации индексы общей и промышленной инфляции, валютные курсы .

Определение износа

П рименительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно – технического прогресса и экономической ситуации в целом.

П о причинам, вызвавшим износ, различают:

Физический;

Функциональный;

Внешний (экономический).

Физический износ – потеря стоимости в результате частичной потери работоспособного состояния машин и оборудования вследствие их эксплуатации или длительного хранения. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Функциональный износ – потеря стоимости машин и оборудования, вызванная появлением новых технологий. Функциональный износ приводит к снятию с производства и вытеснению с рынка целых поколений машин и оборудования. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия новой техники от старой или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат .

Внешний (экономический) износ – потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов, таких как государственное регулирование , возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьем и материалами, потеря рынков и другое.

П оскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа, то совокупный износ рассчитывается по следующей формуле:

И = 1 – (1 – Ифиз / 100) ´ (1 – Ифункц / 100) ´ (1 – Иэк / 100), где:

Ифункц – функциональный износ, %;

Иэк – экономический износ, %.

С тоимость машин и оборудования с учетом износа определяется по формуле:

, где:

С – стоимость затрат на воспроизводство или замещение, определяемая с учетом монтажа оборудования;

И – совокупный износ Объекта оценки.

7.3. Сравнительный подход

С равнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

С равнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов.

Д анный подход наиболее применим для тех видов машин, оборудования и технических средств, которые имеют развитый вторичный рынок . Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии.

П рименяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту – аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован.

Скорректировать значения единицы сравнения для объекта – аналога по каждому элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому.

Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов – аналогов.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ О Б ЪЕК Т А О Ц ЕНКИ

Д ля расчета рыночной стоимости оцениваемого Объекта применялся сравнительный и затратный подходы к оценке.

Д оходный подход в основном используется для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса.

В связи с тем, что понятие дохода связывается с конкретным производством или оказанием услуг, то доходный подход малоэффективен при оценке отдельных видов средств труда, которые, как правило, являются элементами системы, приносящей доход.

В связи с выше сказанным, Оценщики полагают, что отказ от доходного подхода к оценке применительно к оцениваемым самоходным машинам не приведет к существенному искажению результатов оценки.

8.1. Определение стоимости Объекта с использованием затратного подхода к оценке

Р асчет стоимости затрат на замещение Объекта оценки проводился по методу сравнения с идентичным объектом.

В качестве идентичного объекта для Объекта оценки № 1 – самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер , заводской номер машины: VAUZ0753AZT год выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, был выбран гусеничный бульдозер PR724 LITRONIC фирмы «LIEBHERR».

Т ехнические и эксплуатационные характеристики оборудования, выбранного в качестве идентичного для оцениваемой самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, представлены ниже в таблице 8.

И сточником информации для определения стоимости идентичного объекта для самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер послужили данные, предоставленные официальным представителем компании «LIEBHERR» в России – – Русланд».

П о запросу Оценщиков – Русланд» было получено коммерческое предложение № 33 от 01.01.01 года (смотри таблицу 8).

В качестве идентичного объекта для Объекта оценки № 2 – самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , год выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471, был выбран фронтальный погрузчик ZL50G фирмы «ХСMG».

И сточником информации для определения стоимости идентичного объекта для самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик послужили данные, опубликованные на сайтах компаний, занимающихся поставкой и продажей спецтехники из Китая (смотри ниже таблицу 9).

П оскольку информация обо всех аналогах получена из достоверных источников, и параметры, по которым производились корректировки аналогов, сопоставимы, стоимость затрат на замещение Объекта оценки № 2 рассчитывалась как среднее арифметическое значение.

Таблица 8

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗАТРАТ НА ЗАМЕЩЕНИЕ

самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер

Т аким образом, стоимость затрат на замещение Объектов оценки составит с учетом округления (Тринадцать миллионов пятнадцать тысяч семьсот три рубля) рубля, включая НДС (18%), в том числе:

Стоимость затрат на замещение самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, – (Десять миллионов восемьсот семьдесят шесть тысяч четыреста девяносто) рублей (с НДС);

Стоимость затрат на замещение самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471, – 2148213 (Два миллиона сто сорок восемь тысяч двести тринадцать) рублей (с НДС).

8.1.2. Определение величины накопленного износа

П рименительно к оценке объекта износ означает потерю стоимости объекта оценки вследствие:

Его эксплуатации или длительного хранения (физический износ);

Развития научно – технического прогресса, приведшего к выпуску более совершенных конструкций (функциональное устаревание или моральный износ);

Коренного изменения макроэкономической ситуации (экономическое или внешнее устаревание).

В случае если не определен конкретный вид физического износа, то «по умолчанию» подразумевается естественный физический износ.

И знос Объектов оценки рассчитывался модернизированным методом сроков жизни. Расчет износа модернизированным методом сроков жизни производился по обобщенной формуле:

И = 1 – e–1,6 (Tхр/Tсс) (1), где:

Tхр – хронологический возраст объекта – отсчитывается от даты изготовления объекта до текущей даты (даты оценки);

Tсс – срок службы машин и оборудования данной группы – нормативный срок службы, при котором считается, что объект настолько изнашивается, что не пригоден для дальнейшей эксплуатации и он полностью обесценивается. Нормативный срок службы, как правило, устанавливается заводом изготовителем на основании имеющегося к завода опыта по обслуживанию и проведению ремонтных работ подобных объектов.

И знос, рассчитанный по приведенной выше формуле (1), представляет собой общий совокупный износ объекта, включающий в себя физический, функциональный и внешний износы.

Х ронологический возраст Объектов оценки составляет один год.

С огласно постановлению Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года N 1 (в редакции от 01.01.01 года N 676) «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» самоходные машины и оборудование прочие (экскаваторы, бульдозеры, скреперы и грейдеры, каналокопатели и каналоочистители и другие) относятся к пятой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 7 лет до 10 лет включительно.

И сходя из того, что оцениваемые объекты характеризуются высоким качеством сборки и износостойкостью деталей, Оценщики определили нормативный срок службы для Объектов оценки в размере 10 лет.

Т аким образом, совокупный износ Объектов оценки составит:

И = 1 – e–1,6 (Tхр/Tсс) = 1 – е–1,6(1/10) = 15%.

8.1.3. Расчет стоимости Объекта с использованием затратного подхода к оценке

Р асчет стоимости Объекта с использованием затратного подхода к оценке представлен в таблице 10.

Таблица 10

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ

Объекта с использованием затратного подхода к оценке

Т аким образом, стоимость Объекта, полученная с использованием затратного подхода к оценке, составит с учетом округления 11 Одиннадцать миллионов шестьдесят три тысячи триста сорок восемь) рублей, включая НДС (18%), в том числе:

Стоимость самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, – 9237367 (Девять миллионов двести тридцать семь тысяч триста шестьдесят семь) рублей (с НДС);

Стоимость самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471, – 1825981 (Один миллион восемьсот двадцать пять тысяч девятьсот восемьдесят один) рубль (с НДС).

8.2. Определение стоимости Объекта с использованием сравнительного подхода к оценке

В результате исследования вторичного рынка самоходных машин LIEBHERR PR724 бульдозер и ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик были найдены объекты, которые послужили аналогами для оцениваемого движимого имущества . Результаты исследования представлены в таблицах 11 и 13.

Н еобходимые корректировки свелись к следующим.

1. Поправка на износ вносилась путем приведения степени износа аналогов к степени износа оцениваемого Объекта, для чего использовалась следующая формула:

К – корректирующий коэффициент;

И о – износ Объекта оценки, %;

И а – износ аналога, %.

И знос объектов – аналогов рассчитывался модернизированным методом сроков жизни. Расчет износа модернизированным методом сроков жизни производился по приведенной выше обобщенной формуле (1).

2. Скидка на торг . Цены всех приведенных аналогов – цены оферт. Цена предложения должна быть скорректирована, если при покупке возможен торг, что характерно для вторичного рынка.

П о результатам исследования вторичного рынка самоходных машин LIEBHERR PR724 бульдозер и ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик было установлено, что в большинстве случаев при заключении сделок возможен торг. Диапазон значений скидок на торг, как правило, составляет от 5% до 10%.

В еличина корректировки на торг принята по минимальному значению (5%) для объектов – аналогов самоходных машин LIEBHERR PR724 бульдозер, учитывая небольшое количество предложений на рынке и высокое качество сборки, и по максимальному (10%) для объектов – аналогов самоходных машин ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, основываясь на большом количестве предложений погрузчиков данной марки.

К орректировка на торг не проводилась лишь для аналога № 6 для оцениваемой самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, где фирма – продавец установила определенное ограничение на торг (смотри данные таблицы 13).

П оскольку информация обо всех аналогах получена из достоверных источников, и параметры, по которым производились корректировки аналогов, сопоставимы, стоимость Объектов оценки рассчитывалась как среднее арифметическое значение.

П роизведенные расчеты стоимости Объектов оценки, исходя из цен предложения аналогов сравнительным подходом с учетом соответствующих поправок, которые применялись последовательно, сведены в таблицы 12 и 14.

Т аким образом, стоимость Объекта, полученная с использованием сравнительного подхода к оценке, составит с учетом округления 8817133 (Восемь миллионов восемьсот семнадцать тысяч сто тридцать три) рубля, включая НДС (18%), в том числе:

Стоимость самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, – 7097852 (Семь миллионов девяносто семь тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля (с НДС);

Стоимость самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471, – 1719281 (Один миллион семьсот девятнадцать тысяч двести восемьдесят один) рубль (с НДС).

8.3. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости Объекта оценки

При оценке движимого имущества Оценщиками были применены два подхода к определению стоимости: затратный и сравнительный. Каждый из использованных подходов основан на определенных предпосылках и имеет ряд ограничений, влияние которых на стоимость каждого Объекта оценки учитывается при согласовании результатов.

ЗАТРА ТНЫЙ ПОДХОД. Затратный подход при оценке стоимости в отношении машин и оборудования основывается на том, что за ее величину принимают затраты на их изготовление с учетом обесценения за срок эксплуатации.

Данный подход оценки дает наиболее обоснованные результаты при оценке объектов, имеющих незначительный износ.

СРАВНИ ТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД. Сравнительный подход к оценке в большей степени использует реальную рыночную информацию.

Данный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитый вторичный рынок.

Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.

При согласовании результатов затратному и сравнительному подходам присваиваются одинаковые весовые коэффициенты – 0,5 .

П ринятые значения весовых коэффициентов отражают точку зрения Оценщиков. Никакие другие источники получения конкретных значений данных коэффициентов, кроме материалов экспертных анализов и заключений, существовать и, следовательно, применяться не могут. Взвешенная оценка рыночной стоимости Объекта рассчитана по формуле:

с вз = å С i ´ Ki ,где:

Свз – взвешенная оценка рыночной стоимости;

С i –оценка рыночной стоимости по одному из подходов;

Ki – весовой коэффициент для соответствующего подхода.

Þ Результаты согласования приведены в таблице 15.

Таблица 15

Сог лас ова ние рез уль тат ов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ :

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ движимого имущества, находящегося по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область , Кстовский район, а именно:

Самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472;

Самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471,

по состоянию на 30 ноября 2009 9941000 (Девять миллионов девятьсот сорок одна тысяча) рублей (с учетом НДС), в том числе:

Рыночная стоимость самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, – 8168000 (Восемь миллионов сто шестьдесят восемь тысяч) рублей (с НДС);

Рыночная стоимость самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471, – 1773000 (Один миллион семьсот семьдесят три тысячи) рублей (с НДС).

9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ О Б ЪЕК Т А О Ц ЕНКИ

Л иквидационная стоимость объекта оценки может быть рассчитана прямым или косвенным методом.

П рямой метод основывается на сравнительном подходе и может осуществляться или путем прямого сравнения с аналогами, или через статистическое моделирование (корреляционно – регрессионный анализ).

О днако данный метод обладает ограниченной применимостью в российских условиях ввиду недостаточности и труднодоступности информационной базы по ценам сделок в условиях вынужденной продажи.

К освенный метод выражается в расчете ликвидационной стоимости объекта относительно его рыночной стоимости.

О сновная трудность в этом случае заключается в расчете скидки на вынужденный характер продажи.

Ф актор вынужденности продажи состоит из системы факторов более низкого уровня:

Развитие рынка – один из важнейших факторов, характеризующих уровень ликвидности объекта;

Срок экспозиции – важнейший фактор, отражающий снижение возможной цены при уменьшении необходимого срока продажи;

Общая инвестиционная привлекательность объекта;

Величина рыночной стоимости объекта;

Конъюнктура рынка на дату продажи объекта;

Уровень маркетинга.

Л иквидационная стоимость, в свою очередь, подразделяется на:

Упорядоченную ликвидационную стоимость, где распродажа активов осуществляется в течение разумного периода, с тем, чтобы можно было получить высокие цены продажи активов;

Принудительную ликвидационную стоимость, где активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

Ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия, где активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект.

И сходя из выше сказанного, можно сделать вывод о том, что основным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.

К роме того, под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Т аким образом, в рамках данного Отчета об оценке ликвидационная стоимость имущества будет рассчитываться по следующей формуле:

V л = РС × Кл (2), где:

V л – ликвидационная стоимость объекта оценки;

РС – рыночная стоимость объекта оценки, соответствующая стандартному времени экспозиции;

Кл – некоторый коэффициент, характеризующий вынужденное снижение цены продажи по отношению к рыночной, обеспечивающее уверенную продажу объекта за требуемое (более короткое) время, чем время продажи в стандартных условиях (коэффициент ликвидности).

С ледует отметить, что единых методик по расчету ликвидационной стоимости в настоящее время в оценочной литературе нет. Как правило, имеющиеся методы определения ликвидационной стоимости исходят из предположения, что ликвидационная стоимость является производной от рыночной стоимости и связана приведенным в формуле (2) соотношением.

Л иквидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, то есть продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.

К оличественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, то есть время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке. На практике более удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в зависимости от возможной реализации и прогнозируемого срока продажи.

А вторами работы «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации» была предложена следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (таблица 16).

Таблица 16

Ф ункциональная полезность такой градации заключается, прежде всего, в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей в дисконт при определении ликвидационной стоимости. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта. Это обусловлено тем, что для более ликвидного имущества существует бо′ льшая вероятность найти в ограниченный период реализации покупателя, желающего предложить адекватную цену за имущество.

В еличина ликвидационной скидки в зависимости от степени ликвидности, полученная эмпирическим путем, приведена в таблице 17.

Таблица 17

Л иквидность зависит, прежде всего, от наличия величины спроса на имущество, как правило, обусловленного дефицитом данного вида имущества. На ликвидность также влияют:

Эластичность спроса на данный вид имущества.

Состояние имущества . Это в большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое,

Соответствие современным используемым технологиям . Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов . Когда одни материалы замещаются другими – более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы.

Масштабность. Данный фактор характеризует снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование оборудовании при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно .

В се объекты, относящиеся к машинам, оборудованию и транспортным средствам с точки зрения ликвидности залогового обеспечения можно условно разбить на три большие группы – «Ликвидное», «Условно ликвидное» и «Не ликвидное» имущество.

К группе «Ликвидное» имущество целесообразно отнести объекты, обращающиеся на открытом конкурентном рынке в условиях наличия спроса и предложения. Основные отличительные признаки объектов оборудования этой группы:

Оборудование серийное, унифицированное и предназначено для широкого круга потребителей;

Оборудование используется в разных отраслях производства или в одной отрасли на многих предприятиях;

В сети Интернет есть предложения, как к продаже, так и к покупке данных объектов;

Имеется достаточно большое количество независимых продавцов и производителей данного оборудования;

Цены предложений к продаже оборудования могут быть установлены из нескольких источников и подтверждены прайс – листами фирм, торгующих оборудованием, печатными изданиями или информацией, полученной непосредственно от производителей;

На рынке представлено как новое оборудование, так и объекты, бывшие в эксплуатации.

К этой группе относятся: автотранспортные средства общего назначения, дорожно – строительная и сельскохозяйственная техника , метало – и деревообрабатывающее оборудование , торговое, пищевое оборудование, офисная техника и т. д.

О борудование, относящееся к группе «Ликвидное», в зависимости от срока реализации на открытом конкурентном рынке можно условно ранжировать по степеням ликвидности в соответствии с представленной выше в таблице 16.

Г радация ликвидности по степеням удобна тем, что позволяет каждой степени ликвидности сопоставить величину дисконта для определения ликвидационной стоимости.

С тепень ликвидности оборудования, входящего в группу «Ликвидное», может быть косвенно определена на основании балльной оценки по перечисленным в таблице 18 факторам.

Таблица 18

П осле суммирования баллов по всем факторам степень ликвидности оборудования определяется по следующей градации (смотри таблицу 19).

Таблица 19

О цениваемое движимое имущество является предметом залога.

« Залог – способ обеспечения обязательства, при котором кредитор – залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом».

« За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, – неустойку; возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования».

« Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве».

В рамках исполнительного производства стоимость определяется исходя из ограниченного срока экспозиции (времени, в течение которого объект оценки должен находиться на рынке, для того, чтобы быть проданным) этого имущества, то есть принудительная ликвидационная стоимость.

С рок реализации имущества определен в статье 90 Федерального закона – ФЗ «Об исполнительном производстве»: «торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации».

Т аким образом, срок вынужденной экспозиции Объекта оценки составит два месяца.

О сновное назначение оцениваемого имущества – погрузочно – разгрузочные и транспортные работы с сыпучими и кусковыми материалами, перемещение на короткие расстояния больших объемов грунта. Бульдозеры и погрузчики приобретаются преимущественно строительными и коммунальными организациями.

О цениваемые самоходные машины приобретались в рамках реализации проекта строительства курортного комплекса «TerraSki» вблизи Кстовского района Нижегородской области, реализуемого нижегородской компанией компания».

К конкурентным преимуществам оцениваемых самоходных машин LIEBHERR PR724 бульдозер и ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик можно отнести то обстоятельство, что несмотря на то, что машины данных марок производятся за рубежом, заводы – изготовители имеют довольно разветвленную сеть дилеров и официальные представительства на территории Российской Федерации, что существенно облегчает гарантийное и постгарантийное обслуживание этих машин.

С ледует отметить, что самоходные машины LIEBHERR PR724 относятся к верхнеценовому сегменту рынка машин подобного класса. Бульдозеры данной марки характеризуются высоким качеством деталей, долговечностью, износостойкостью. Но высокая цена на бульдозеры LIEBHERR PR724 существенно снижает круг потенциальных покупателей.

В то же время бульдозеры с такими характеристиками как у LIEBHERR PR724 пользуются на рынке достаточно устойчивым спросом благодаря их высокому качеству и работоспособности – крупные строительные компании, делая выбор между бульдозерами отечественного и иностранного производства, чаще всего отдают свою предпочтение последним, в том числе, производства австрийской компании «LIEBHERR».

М одель фронтального погрузчика ZL50G производства китайской компании «XCMG» достаточно востребованы на российском рынке благодаря своей цене. Китайские погрузчики по своим качественным характеристикам уступает европейским моделям, однако существенно превосходит отечественные, а цены на машины данной модели близки к ценам на погрузчикам российской сборки. Данным фактом объясняется достаточно большой выбор погрузчиков данной модели ZL50G на первичном и вторичном рынках России.

В лияние финансового кризиса особенно остро ощутила на себе строительная отрасль России. По данным официальной статистики, из – за кризиса прекратили свою деятельность более 50% предприятий строительной индустрии, как жилого, так и промышленного назначения.

И з – за резкого увеличения процентных ставок по кредитам и сокращения срока их возврата, российские строительные предприятия малого и среднего уровня практически – основные потребители дорожно – строительной техники – не могут продолжать деятельность. Это свидетельствует о том, то найти реального покупателя на оцениваемое оборудование будет затруднительно.

Н а основе выше изложенного Оценщиками были составлены таблицы 20 и 21, на основе которых определена степень ликвидности оцениваемого движимого имущества.

Таблица 20

Балльная оценка ликвидности Объекта оценки № 1 – LIEBHERR PR724L бульдозер

Таблица 21

Балльная оценка ликвидности Объекта оценки № 2 – ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик

Т аким образом, степень ликвидности оцениваемого имущества можно охарактеризовать как «Средняя». Для оборудования со средней степенью ликвидности диапазон ликвидационной скидки в соответствии с описанной методикой составит от 15 до 20% (смотри таблицу 19). Для расчета ликвидационной стоимости оцениваемого Объекта принято наименьшее значение из приведенного диапазона.

Т аким образом, ликвидационная стоимость оцениваемого движимого имущества составит:

Ликвидационная стоимость самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472: 8168000 × (1 – 15%/100%) = 6942800 рублей или с учетом округления (Шесть миллионов девятьсот сорок три тысячи) рублей;

Ликвидационная стоимость самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 547: 1773000 × (1 – 15%/100%) = 1507050 рублей или с учетом округления 1507000 (Один миллион пятьсот семь тысяч) рублей.

ЗА КЛ ЮЧ ЕН ИЕ О ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ движимого имущества, находящегося по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, Кстовский район, по состоянию на 30 ноября 2009 года с учетом округления составляет 8450000 (Восемь миллионов четыреста пятьдесят тысяч) рублей, в том числе:

Ликвидационная стоимость самоходной машины LIEBHERR PR724 бульдозер, заводской номер машины: VAUZ0753AZT года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5472, – 6943000 (Шесть миллионов девятьсот сорок три тысячи) рублей.

Ликвидационная стоимость самоходной машины ХСMG ZL50G фронтальный погрузчик, заводской номер машины: , года выпуска: 2008, цвет: желтый, номер регистрационного знака: 52 НМ 5471 по состоянию на 30 ноября 2009 года с учетом округления составляет 1507000 (Один миллион пятьсот семь тысяч) рублей.

ª Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев («Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1). Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01 года № 000).

ª Все приложения к настоящему Отчету являются его неотъемлемой частью.

Список ис по ль зо ва нн ых ис точников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации.

3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 года № 135 – ФЗ.

4. Федеральный закон Российской Федерации № 000 – 1 от 01.01.01 года «О залоге».

5. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01 года № 000.

6 . Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01 года № 000.

7. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.01.01 года № 000.

8. Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года N 1 (в редакции от 01.01.2001 N 676) «О Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы».

9. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков «ССО РОО 2005».

1. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность». Учебно – практическое пособие. – М.: Дело, 1998.

2. «Методология определения стоимости промышленного оборудования », Москва, 1996.

3. «Оценка активной части основных фондов», Москва: Финстатинформ, 1997.

4. «Оценивая машины и оборудование» под редакцией Алико Дж., 1995.

5. , «Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости»: Учебное пособие. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2002.

6.

7. «Определение стоимости, затрат на восстановление и утраты товарной стоимости автомототранспортных средств. Методическое руководство для экспертов». Утверждено Министерством юстиции Российской Федерации 15 декабря 2000 года.

1. Договор купли – продажи № 01 – 1/00 от 01.01.01 года заключен между и.

2. Договор поставки № 000ЕМ18 – ТЕРМ – МК от 01.01.01 года заключен между – Русланд» и.

3. Платежное поручение № 91 от 01.01.01 года (назначение платежа: первый платеж за бульдозер).

4. Платежное поручение № 92 от 01.01.01 года (назначение платежа: второй платеж за бульдозер).

5. Платежное поручение № 000 от 01.01.01 года (назначение платежа: третий платеж за бульдозер).

1 . http://www. *****

2. http://www. *****

3. http://www. *****

4. http://www.

5. http://www. *****

6. http://www. *****

7. www. fo

8. www. emserv. ee

9. http://www. special. *****

10. http://*****

11. http://www. *****

12. http://www. *****

Дж. Алико «Оценивая машины и оборудование».

Адрес представительства в Нижнем Новгороде: город Нижний Новгород, проспект Гагарина, дом 22. Телефоны: 8 – , 8 (8– 2069, e-mail: office. *****@***com

«Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации» / , . – М.: Финансы и статистика, 2008.

Методическое руководство для экспертов «Определение стоимости, затрат на восстановление и утраты товарной стоимости автомототранспортных средств». Утверждено Министерством юстиции Российской Федерации 15 декабря 2000 года. http://www. *****/Docum/DocumShow_DocumID_122642.html

«Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации» / , . – М.: Финансы и статистика, 2008.

Полная стоимость замещения - стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Полная стоимость воспроизводства - Стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия" и устаревание), что и у объекта оценки. Другими словами, один метод предусматриваетЗамену з дания подходящим субститутом, тогда как другой -Воспроизводство точной копии.

Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.

С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.

В практике оценки стоимости строительства чаще всего пользуются одним из четырех взаимосвязанных методов:

количественным методом,

методом определения по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видов работ,

методом сравнительных единиц,

методом сравнения аналогичных объектов.

В основу количественного метода определения стоимости строительства входит тщательная инвентаризация:

всех видов работ по объекту в целом:

затрат труда;

материалов;

затрат на использование средств механизации работ.

Все это относится к категории прямых затрат, к ним в процентном отношении суммируются накладные расходы, плановая прибыль подрядчика, и другие расходы, в том числе на проектирование, монтаж оборудования, необходимого для производства, транспортные издержки и т.п. В результате получается сводная объектная смета стоимости всего производственного процесса в действующих на данный момент ценах.

У метода определения стоимости строительных работ на новых объектах по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видам работ , та же схема составления локальных смет, которые сводят в общую смету, но конечный результат определяется по укрупненным сметным нормативам, определяющим в процентном отношении стоимость укрупненных элементов в общей стоимости объекта.

Пользуясь методом сравнительных единиц , оценщик подыскивает аналогичное со строящимся сооружение, любыми путями определяет его стоимость (сметная стоимость, балансовая стоимость, рыночная стоимость и т.п.), определяет сколько стоит сравнительная единица аналогичного сооружения. За сравнительную единицу принимают обычно полезную площадь объекта или его объем. Полученную стоимость сравнительной единицы, при необходимости, корректирует с учетом имеющихся различий у сравниваемых объектов. Полную стоимость строящегося объекта получают, умножая скорректированную стоимость единицы сравнения на сумму единиц сравнения вновь строящегося объекта (площадь, объем).

При использовании метода объектов-аналогов определение стоимости строительных работ строится на данных сравнительного анализа цен продаваемых объектов, аналогичных объекту оценки. При необходимости, вводятся соответствующие корректировки, учитывающие отличия между объектами, в результате получается стоимость оцениваемого объекта. Этот метод рекомендуется дляопределения стоимости , если существует активный рынок данного вида сооружений. Несмотря на определенные сложности, данный метод широко используется в практике оценки бизнеса за рубежом.

В дальнейшем для общего обозначения затрат на воспроизводство (стоимости воспроизводства) или затрат на замещение (стоимости замещения) будем использовать термин «восстановительная стоимость».

Несмотря на то, что в составе федеральных стандартов оценки данный термин в настоящее время не определен, он хорошо знаком оценщикам как понятие, характеризующее стоимость, которая в бухгалтерском учете российских организаций используется для учета стоимости основных средств.

С учетом принятой терминологии процесс определения стоимости объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями можно описать следующим выражением:

– стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;

– стоимость земельного участка, руб.;

– восстановительная стоимость улучшений (стоимость воспроизводства или стоимость замещения), руб.;

– предпринимательский доход (прибыль девелопера), руб.;

– накопленный износ объекта недвижимости, руб.

В свою очередь, величина накопленного износа представляет собой сумму трех составляющих – физического износа, функционального и внешнего устареваний:

– величина физического износа улучшений, руб.;

– функциональное устаревание улучшений, руб.;

– внешнее устаревание улучшений, руб.

Учитывая то, что при расчете значений износа и устареваний в качестве базы для расчета может использоваться стоимость строительства с учетом предпринимательского дохода в денежном выражении, дополнительно введем понятие полной восстановительной стоимости (ПВС) как суммы стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений и величины предпринимательского дохода, рассчитанных на дату оценки:

Если величина предпринимательского дохода рассчитывается не в денежных единицах, а в относительных величинах , соответствующих ставке дохода на инвестиции, то выражение (6.3) примет следующий вид:

(4)

7. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы:

1. Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

2. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.

3. Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.

4. Определение предпринимательского дохода на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.

5. Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и внешнего устареваний (при их наличии).

6. Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования.

7. Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.

Как и сравнительный подход, затратный основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки

недвижимости.

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Таким образом, общая формула затратного подхода к оценке недвижимости принимает вид:

V = Ссозд - И , (19)

где Ссозд– стоимость создания объекта недвижимости; И – совокупный износ объекта.

Стоимость создания объекта недвижимости включает в себя все

затраты на его строительство, при этом эти затраты могут быть двух видов: затраты на воспроизводство или затраты на создание.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с

использованием применявшихся при создании объекта оценки

материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение, все затраты принято разделять на следующие группы:

Затраты на земельный участок;

Затраты на строительство;

Затраты на предпринимательство.

Таким образом, формулу определения стоимости создания объекта недвижимости можно записать в виде:

Ссозд = Ззу + Зстр + Зпр , (20)

где Ззу- затраты на приобретение или аренду земельного участка;

Зстр- затраты на разработку проекта и возведение объекта;

Зпр – затраты на предпринимательское вознаграждение застройщику.

Затраты на земельный участок подразумевают приобретение вакантного земельного участка для возведения на нем оцениваемого объекта. В случае, если оценивается уже существующее здание, то земельный участок под ним оценивается, как вакантный, приобретаемый под строительство.

Расчет стоимости земельного участка может производится несколькими способами. Во-первых, если существует развитый земельный рынок, то стоимость участка возможно определить стандартной оценочной процедурой с помощью доходного или сравнительного подходов.

Во-вторых, если земельный рынок находится в фазе становления, а участок предоставляется в аренду из числа государственных (муниципальных) земель, то возможен расчет стоимости участка через утвержденную на соответствующем государственном уровне методику расчета величины выкупа права аренды земельного участка, предоставляемого для соответствующих целей.

Третий вариант может быть реализован в тех же условиях, что и второй, то в качестве затрат на приобретение земельного участка возможно взять величину кадастровой стоимости участка,

определенную в процессе Государственной кадастровой оценки

Стоимость земельного участка под оцениваемым торговым центром была рассчитана, как стоимость выкупа права аренды, рассчитанная по методикам правительства города и составила 38 миллионов рублей.

Определение затрат на строительство осуществляется одним из четырех наиболее распространенных способов: метод сравнительной

единицы, метод разбивки по компонентам, метод количественного

обследования.

В нашем случае, используется метод сравнительной единицы, который предполагает выделение единицы сравнения, в качестве которой обычно выбирается либо единица площади (1 м2), либо единица строительного объема (1 м3). После чего с помощью специальной справочной литературы подбирается аналогичное здание и определяется стоимость строительства сравнительной единицы данного здания.

Подбор необходимой справочной информации производится по представленным показателям объектов-аналогов, их техническим характеристикам и конструктивным элементам, наиболее близким к оцениваемому объектам.

При формировании полной стоимости строительства оцениваемого объекта после выбора справочного стоимостного показателя аналогичного здания их корректируют с помощью следующих коэффициентов:

На различие в конструктивных элементах зданий;

На различие в объеме зданий;

На сейсмичность;

На величину непредвиденных затрат;

На региональное различие в уровне цен;

На зональное различие в уровне цен;

На изменение цен после издания справочника.

Полученная таким образом общая стоимость строительства объекта оценки включает в себя затраты по строительству самих зданий, подведение и подключение наружных инженерных коммуникаций, благоустройству и озеленению территории, рассчитанные по укрупненным показателям. Стоимость строительства можно представить в виде следующей формулы:

Зстр = Збаз * Кконстр * Коб * Ксейсм * Кпр * К рег * К зон * Кинф , (21)

где: Збаз– базовая стоимость строительства аналогичного здания;

Кконстр– коэффициент конструктивных различий; Коб– коэффициент различий в объеме;

Ксейсм– коэффициент сейсмичности;

Кпр– коэффициент прочих и непредвиденных затрат; Крег– региональный коэффициент;

Кзон– коэффициент зональности;

Кинф– коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве.

Метод сравнительной единицы в силу хорошего сочетания простоты и точности в настоящее время выступает наиболее часто используемым методом расчета стоимости строительства.

Базовая стоимость строительства торгового центра, аналогичного оцениваемому составила 39 000 руб/м2, коэффициент

различий в объеме – 0,95, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,14, коэффициент инфляции – 1,19. Таким образом, затраты на строительство оцениваемого торгового центра составят:

Зстр = 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 руб.

Затраты на предпринимательство представляют собой необходимую норму прибыли застройщика, вычисляемую по итогам анализа рынка, в настоящих условиях она составляет порядка 20%.

Таким образом, мы определили все виды затрат, относимых к стоимости создания объекта оценки. Но объект оценки является не новым объектом, а уже прошедшим какой-то срок своей службы, за который объект неминуемо потерял часть своей стоимости. Для учета этих потерь вычисляют совокупный износ.

Совокупный износ представляет собой сумму трех видов износа: физического, функционального и экономического:

И = Иф + И м + Ив , (22)

где: Иф – физический износ;

Им – функциональный (моральный) износ; Ив – внешний (экономический) износ.

Каждый вид износа отражает снижение стоимости объекта

недвижимости, вызванные различными причинами. Физический износ - это обесценивание объекта, вызванное ухудшением в процессе эксплуатации его физических характеристик под

воздействием природно-климатических факторов, а также

жизнедеятельности человека. Наиболее распространенный метод определения величины физического износа называется методом срока жизни:

где: ХВ – хронологический возраст; ФЖ – срок физической жизни.

По приведенной выше формуле величина физического износа рассчитывается в процентах от полной стоимости создания

оцениваемого объекта.

Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) – снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего- либо (например, система отопления отстала от современных

стандартов, фундаменты более мощные, чем необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном, зависит от уровня научно- технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.

Стоимостным выражением функционального износа считается разница между затратами на воспроизводство и затратами на замещение, но подобный способ расчета слишком трудоемок. Поэтому в практической деятельности чаще всего используют метод, основанный на капитализации потерь, вызванных наличием функционального износа:

И = ПД , (24)

где: ПД – потери дохода, вызванные моральным

(функциональным) износом оцениваемого объекта.

Потери дохода могут быть рассчитаны путем сравнения дохода, получаемого с объекта оценки с аналогичными современными зданиями, полностью удовлетворяющим требованиям пользователей, т.е. с отсутствующим моральным (функциональным) износом.

Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы

автомобильным движением, строительство экологически вредного

предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства,

Теоретически величина внешнего износа может быть определена, как разница между рыночной стоимостью объекта и

стоимостью создания, уменьшенной на величину физического и

морального износов. Практического применения подобный метод имеет мало, поэтому чаще всего внешний износ рассчитывается аналогично функциональному, с той лишь разницей, что при расчетах берутся потери дохода, вызванные именно экономическим износом.

Исходя из того, что причины возникновения внешнего износа никак не связаны с самим оцениваемым объектом, можно утверждать, что устранение его силами собственника объекта в большинстве случаев не представляется возможным. Таким образом, экономический износ бывает только неустранимы, но в некоторых

случаях воздействие, обуславливающее его наличие, может исчезнуть под влиянием внешних причин.

Оцениваемый торговый центр введен в эксплуатацию в 2008 г., соответственно его хронологический возраст составляет 4 года.

Нормативный срок службы аналогичных капитальных зданий составляет 75 лет, следовательно, физический износ здания

составляет 5,3%.

Учитывая недавнее время ввода объекта в эксплуатацию и отсутствие значительных изменений на окружающей территории, можно констатировать отсутствие у оцениваемого объекта морального и экономического износа.

Расчет стоимости объекта затратным методом произведен в таблице 15.

Таблица 15. Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом

Стоимость объекта оценки, полученная затратным методом, с учетом округления, составит

573 миллиона 361 тысячу рублей.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

Vп замещ =[Σ V j · C j ]· К н, (6.4)

где Vп замещ – полная стоимость замещения;

V j – объем j-го компонента;

C j – стоимость единицы объема;

К н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

субподряд;

разбивка по профилю работ;

выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нам мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения чая! строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом количественного обследования

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.

Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Рассмотрим подробнее данные методы.

Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.