Конституционный Суд сказал - на общее имущество дачных ТСЖ не распространяются правила об общем имуществе в многоквартирных домах! Придомовая территория ТСЖ: какие объекты на ней являются общим имуществом? Создаем новые объекты товарищей, но не товарищест.

Сразу после передачи постройки от застройщика к жильцам дома, перед последними встаем вопрос о необходимом обслуживании . Согласитесь, самим жильцам будет достаточно сложно кооперироваться и самостоятельно осуществлять какие либо действия.

Поэтому давным-давно жилищный кодекс позволил осуществлять создание таких управляющих организаций , которые могли бы осуществлять управление и содержание .

В первую очередь речь идет об управляющих компаниях и .

Первая из названных нами компаний достаточно распространена в нашей стране, но все же не имеет должной популярности. Основная причина этому кроется в том, что данная управляющая организация создается, изначально преследуя коммерческую цель .

Поэтому у многих собственников в многократном доме ошибочно складывается ощущение, что за их счет хотят нажиться недобросовестные сотрудники . В этом плане товарищество выглядит куда привлекательнее.

Данная организация как раз формируется из числа владельцев жилых помещений, а значит, эти люди будут в первую очередь нацелены на то, чтобы максимально эффективно использовать имеющиеся ресурсы с целью облагораживания своего жилья.

Кроме того, само товарищество . Так, например, оно является некоммерческой организацией, что означает, что основная цель деятельности это не получение прибыли, а именно осуществление действий по доверительному управлению и содержанию общего имущества.

Общедомовое имущество

Теперь, когда мы знаем что представляет собой товарищество собственников жилья, мы можем поговорить о таком важном для этой статьи понятии как общедомовое имущество.

Проживая в многоквартирном доме, каждый гражданин имеет свои заветные квадратные метры . Больше кроме него никто не имеет права на данное помещение.

Но это касается только квартир, которые на праве собственности могут принадлежать одному или сразу нескольким людям. Но что делать с остальными помещениями? Кому они принадлежат?

Как вы знаете, помимо квартир в многоэтажных домах есть множество и других отсеков и помещений .

Вы помните, сколько есть лестничных пролетов, подсобок, технических помещений с расположенными пультами управления коммуникациями и иные площади, которые никак не могут принадлежать на праве собственности кому либо из жильцов. Но тогда кому они все таки принадлежат на самом деле? И принадлежат ли вообще?

Такие помещения, на которых нет документов на право собственности называют общедомовыми . Каждый из собственников жилья в многоквартирном доме, по сути, имеет право на них.

Но это не значит, что стоит занимать территорию и использовать в личных целях. Общедомовые территории несут свои функции в вопросах управления многоквартирным домом, например, отгораживают от проходящих коммуникации. А ответствнность за обслуживание данных помещений как раз и лежит на плечах жильцов.

Образцы таких важных документов, как ТСЖ, с собственником на обслуживание, в ТСЖ, а также собственников, вы можете скачать на нашем сайте.

Что относится к собственности?

Если речь зашла о том, что же является собственностью объединения жильцов, сложно обойтись без .

В первую очередь нам будет полезен всем известный жилищный кодекс, который в своей статье 151 подробно перечисляет те виды недвижимого имущества, которые могут по праву и закону являться официальным имуществом товарищества:

Учитывая, что средств может быть много, во главе с может принять решение о формировании одного или нескольких фондов, в которые будут отправляться и равномерно распределяться денежные средства. Все это по прежнему будет относиться к имуществу товарищества законных собственников жилья.

Придомовая территория

Все мы хотим проживать в комфортных условиях и понимать, что все это создано для нашего удобства.

Несмотря на то, что проживаем мы в квартирах, мы ежедневно бываем на улице, или хотя бы бросаем свой взор в окно. Что мы можем там увидеть?

Отлично, если территория вокруг дома облагорожена , но что делать, если она оставляет желать лучшего? А, между прочим, на этой территории вы оставляете свою машину, там играют дети, да и просто она портит эстетический вид ома.

За состояние придомовой территории несут ответственность собственники жилья, а значит и товарищество. Владельцы недвижимости , предназначенные для благоустройства и содержание дома, а значит, можно выделить средства на приведение в человеческий вид территории.

Таким образом, если вид вокруг дома вызывает только уныние и желание самостоятельно попытаться его исправить – обратитесь в ваше объединение жильцов и поинтересуйтесь, есть ли в ближайшее время в планах расходов подобная строка как придомовая территория ТСЖ .

Земельные участки под домами

Земельный участок под домом является собственностью собственников жилья, а значит одновременно им может распоряжаться и товарищество .

Сдавая дом, компания застройщик передает не только постройку, но и землю под ней. Поэтому логично говорить о том, что земля под домом также является общедомовым имуществом.

Детские площадки

Детские площадки, установленные товариществом или государственными органами – собственность жильцов .

Если установка прошла по инициативе конкретных людей или компаний, значит, можно вести речь о том, что данное возведение не является собственностью перечисленных лиц, в том числе собственников и товарищества.

Помещения и оборудование на балансе

Подвалы – это помещения, относящиеся к общедомовой собственности, а значит, их ремонт находится в ведении товарищества .

Как правило, в подвалах расположены важнейшие коммуникации, которые необходимо ремонтировать и следить за их эксплуатацией. Поэтому, ТСЖ обязано осуществлять уход за ними.

Подъезды также относятся общедомовому имуществу и находятся на доверительном управлении объединения.

Счетчики воды – это устройства, отражающие состояние и использование ресурсов компании жильцами.

Устанавливают их члены после получения здания от застройщика.

В штате товарищества обязательно должен быть человек, который бы имел полномочия и знания по управлению, а также работе с подобными конструкциями, так как она находится в месте, где расположено общее имущество, то есть в подъезде.

О том, как зарегистрировать вашу организацию сайте ГИС ЖКХ, читайте в .

Аренда

Имеет ли право ТСЖ сдавать в аренду помещения? С разрешения собственников полученного на при голосовании товарищество вправе общедомовые помещения в аренду, но только при условии, что это не будет мешать жильцам , а также средства, полученные от такой аренды пойдут на поддержание и обслуживание дома.

Имущество, которое принадлежит товариществу автоматически принадлежит и жильцам, это значит, что в любой момент вправе требовать отчетности о его состоянии, ведь товарищество обязуется осуществлять свою деятельность в интересах граждан.

Если вы до сих пор не разобрались, какое имущество является общедомовым, то мы предлагаем собрать общее собрание, где члены правления и председатель управляющей компании смогут точно объяснить, что есть в их ведении , на что можете рассчитывать и как используется данное имущество, а главное – кто осуществляет за ним уход.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

10 ноября 2016года в своем Постановлении №23-П Конституционный суд РФ сделал выводы, что действующее законодательство РФ об общем имуществе в многоквартирных домах и имуществе общего пользования собственников индивидуальных жилых домов не противоречит Конституции РФ, а, следовательно, специальный правовой режим, предусмотренный для ТСЖ многоквартирных домов, не должен распространяться на иные имущественные комплексы, в том числе на дачные товарищества.

В частности, для дачных товариществ должно действовать правило о том, что единственным доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация. Следовательно, собственникам индивидуальных жилых домов будет необходимо отдельно регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество.

Что такое специальный режим общей собственности?

Специальный правовой режим для многоквартирных домов (далее МКД) предусматривает, что право на общее имущество в МКД возникает с момент перехода права собственности на само жилое/нежилое помещение в МКД и не требует отдельной регистрации права на общее имущество (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, доля из такого общего имущества непосредственно связана с правом собственности на квартиру/нежилое помещение и не может быть выделена в натуральном выражении (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Распространяется ли на дачные товарищества и иные объединения граждан специальный режим собственности на общее имущество?

Как я уже сказала, 10 ноября 2016 года в своем Постановлении №23-П Конституционный суд РФ сделал выводы, что действующее законодательство об общем имуществе в многоквартирных домах и имуществе общего пользования собственников индивидуальных жилых домов не противоречит Конституции РФ.

Что послужило основанием для таких выводов?

Поводом для рассмотрения дела стало обращение в КС РФ члена товарищества собственников жилья (ТСЖ) "Дачный поселок " Барвиха" с просьбой о проверке конституционности абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому единственным доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация, и оспорено зарегистрированное право может быть только в судебном порядке. По мнению заявителя, такая формулировка закона лишает членов дачного ТСЖ права собственности на общее имущества, а также возможности его защиты в судебном порядке. Таким образом, по мнению члена дачного ТСЖ, на имущество дачных ТСЖ должен распространяться специальный правовой режим общего имущества многоквартирных домов.

Общим собранием собственников домовладений товарищества собственников жилья "Дачный поселок "Барвиха", для управления имуществом общего пользования данной некоммерческой организации (членом которой являлся заявитель), в 2003 году было принято решение о приобретении в границах Дачного поселка земельного участка и иного недвижимого имущества (включая асфальтированные дороги, пешеходные дорожки и другие объекты инфраструктуры) за счет кредитных средств. С этой целью ТСЖ заключило договоры купли-продажи объектов недвижимости и земли с государственным унитарным предприятием Московской области и Министерством имущественных отношений Московской области. Право собственности товарищества на данное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Впоследствии земельный участок был разделен на несколько участков, само ТСЖ распорядилось недвижимым имущество и землей, продав его третьим лицам.

В 2014 году заявитель обратился в суд с целью истребования из чужого незаконного владения объектов инфраструктуры, обслуживающих жилые дома в Дачном поселке "Барвиха", а именно: дорог, инженерно-технических коммуникаций, зданий КПП, трансформаторной подстанции, канализационно-насосной станции, столовой, забора. В удовлетворении требований о передачи этого имущества в общую долевую собственность членам ТСЖ и владельцам домов в дачном поселке, не являющихся членами ТСЖ, судами всех инстанций отказано. Заявитель «дошел» до Верховного Суда РФ, однако его требования не были удовлетворены. Отказывая, суды исходили из того, что спорное имущество было передано третьим лицам его собственником, каковым согласно записи в ЕГРП являлось ТСЖ "Дачный поселок "Барвиха"; истец же, не будучи собственником и законным владельцем спорного имущества, не вправе истребовать его из чужого незаконного владения.

Однако заявитель полагая, что на имущество ТСЖ должен распространяться специальный правовой режим общего имущества МКД, в обоснование своей позиции ссылается нормы Жилищного законодательства, которое говорит о том, собственниками каких объектов может быть создано ТСЖ. В частности, согласно п. 2 ст. 123.13 ГК РФ, объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества на праве общей долевой собственности.

Чем отличается правовой режим общего имущества многоквартирного дома?

Специальный правовой режим общего имущества МКД характеризуется рядом особенностей. Такое имущество принадлежит собственникам помещений в соответствующем доме на праве общей долевой собственности, причем доля на него может быть отчуждена собственником только вместе с правом собственности на квартиру или нежилое помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

Однако, самое важно, что не требуется отдельной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество – она происходит автоматически при регистрации возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД.

Специальный правовой режим для объектов общего имущества собственников помещений в МКД обусловлен их особенностями. Конституционный суд РФ указал на их служебное предназначение и подчеркнул, что они призваны обеспечивать надежность и безопасность многоквартирного дома, надлежащую эксплуатацию элементов здания, необходимых для поддержания постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и т. д.

Таким образом, технические и экономические характеристики общего имущества в многоквартирном доме предопределяют ограничения его оборотоспособности, а значит, его нельзя передать третьим лицам, поскольку это нарушило бы свойства такого дома как объемной строительной системы.

Почему специальный правовой режим общего имуществ не может быть применен к дачным ТСЖ?

Конституционный Суд РФ отметил, что вышеозвученные технические и экономические характеристики нельзя применить к дачным и иным объединениям граждан, в связи с этим Конституционный Суд РФ, посчитал справедливыми положения закона, в соответствии с которыми правовой режим имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, действует по общим принципам.

Освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, осуществляется в соответствии с принципом свободных рыночных отношений, в том числе в части коммунальной инфраструктуры. Такие объекты коммунальной инфраструктуры, как пояснил Конституционный Суд РФ, передаются собственниками жилых домов и земли во владение третьих лиц, что в итоге привело к возникновению имущественных прав граждан и юрлиц на отдельные объекты инфраструктуры, обслуживающей дачные и иные ТСЖ, даже если собственники таких объектов и не являются непосредственно собственниками самих жилых домов.

Применение специального правового режима общего имущества к дачным или иным объединениям граждан может нарушить справедливый баланс интересов, т.е. поставить интересы собственников индивидуальных жилых домов выше интересов лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности объектов инфраструктуры.

Имущество, пребывающее в пользовании созданных жильцами ТСЖ, подразумевает ведение хозяйственной деятельности, что основывается на эксплуатации имеющегося в распоряжении физических лиц имущества, предполагает сдачу его внаем, передачу в аренду, возведение сооружений на земельных наделах придомовой территории.

Внимание! Передачу товариществам в личную собственность относящегося к сфере обслуживания дома имущества, что предназначено для жизнеобеспечения жилья, законодательством запрещено.

Перечень объектов недвижимости товарищества

Перечень имущества регулируется статьей 36 ЖК РФ . Создание ТСЖ по-прежнему сохраняется долевую собственность в распоряжении владельцев жилья. Управление деятельностью и имуществом, кроме жизнеобеспечивающих коммуникаций и механизмов, переходит к организации. К имуществу созданной структуры относится:

Содержание организацией нежилых помещений

Преимущественно нежилые помещения, предусмотренные планами строительства многоквартирных домов, размещаются в оборудованных подвалах, обустраиваются в цоколе дома или располагаются на чердаке.

Независимо от своего предназначения, нежилое помещение подразумевает под собой неотъемлемую частью строения, где члены товарищества в одинаковом размере несут ответственность за своевременное внесение оплаты , которая предусматривает обслуживание имеющейся в распоряжении созданной организации общей собственности.

В большинстве случаев владельцами нежилых, специально предназначенных помещений выступают государственные или коммерческие структуры, отвечающие за стабильное функционирование и эксплуатацию возведенного согласно планировке строения, а также жизнеобеспечение собственности проживающих в нем людей.

Чтобы на законодательном уровне регулировать отношения владельцев обслуживающих здание помещений с жителями, которые являются собственниками товариществ, законодательство предлагает заключение договоров между сторонами.

В составленном соглашении прописываются особые условия долевой принадлежности таких помещений членам ТСЖ, без возможности права установленной личной собственности и ограничения доступа жильцов к жизнеобеспечивающим здание инженерным коммуникациям.

Расположенные в капитальном строении дома нежилые комнаты и помещения в виде офисов или магазинов после создания организации не лишаются своего права относительно принадлежащего им имущества и сохраняют те же права предусмотренного законодательством управления зданием, что и владельцы квартир.

Собственники, расположенных на территории дома офисных помещений, имеют возможность присоединиться к членству в созданной организации.

Другие предусмотренные законодательством помещения, относящиеся к категории нежилых, пребывают в долевой собственности членов товарищества. К таким специальным помещениям относятся:

оборудованные в домах подвалы;
специально отведенные для хранения колясочные помещения;
оборудованные в подъездах консъержные комнаты;
расположенные в подъездах домов лестницы;
обслуживающие граждан лифты.

Квартиры в домах, принадлежавших организации

Гражданские лица, живущие в здании , что принадлежит созданному товариществу, являются полноправными собственниками принадлежащих квартир. Организация не становится собственником принадлежащих владельцам жилых помещений.

Не все жители многоквартирного дома, имеющие в своей личной собственности квартиру, стают членами товарищества и желают в него вступить.

Некоторые квартиры не приватизированы гражданами и по-прежнему являются государственной собственностью и принадлежностью муниципальной власти. Люди продолжают их занимать согласно подписанным соглашениям, предусматривающим социальный наем жилья.

Приватизированные физическими лицами квартиры не зависимо от членства жильцов в организации находятся в частной собственности их законных владельцев. Принадлежащие жильцам их личные жилые помещения могут использоваться хозяевами для восполнения своих материальных потребностей по своему собственному усмотрению.

Законодательство предусматривает, что кроме пребывающих в личной собственности жильцов квартир, все остальные части жилого здания пребывают в общей долевой собственности, проживающих в доме физических лиц.

Справка! указывает, что владельцы квартир не зависят от образованной в здании организации и пользуются предоставленным им законом долевым правом на общее для всех жильцов имущество дома, которое подразумевает под собой эксплуатацию всех предусмотренных законодательством нежилых помещений.

Земельные участки на придомовой территории

Границы территории многоквартирного жилого здания устанавливаются согласно полученным данным, которые содержатся в документах кадастрового учета. Сформированный и прилегающий к дому надел земли бесплатно переходит к жителям дома в долевую собственность и принадлежит к предоставленному законом общему имуществу всех собственников квартир.

Жильцы многоквартирного здания несут ответственность за прилегающий к дому участок, а также расходы по уборке и содержанию территории.

При создании ТСЖ управление многоквартирным зданием и прилегающей к нему земельной территорией переходит к товариществу. На собраниях товариществ решаются вопросы оборудования принадлежащего им участка детскими площадками, размещения на нем зеленых насаждений, оборудования зон отдыха, рассматривается возможность сооружения гаражей.

Собрание членов ТСЖ наделяет председателя правом защищать интересы товарищества в решении земельных вопросов, вопросах благоустройства прилегающей к дому территории, а также во всех остальных сферах хозяйственной деятельности ТСЖ.

Право собственности ТСЖ

Согласно ЖК РФ, а также гражданскому законодательству собственники жилья владеют находящимся на территории многоквартирного здания общим имуществом, бережно пользуются им и распоряжаются согласно установленных законодательством пределов.

Созданная владельцами квартир организация состоит из жильцов дома обладающих правом общей долевой собственности. Созданное ТСЖ реализует предоставленное жителям право в управлении хозяйственной деятельностью здания и прилегающей к дому земельной территорией.

Внимание! Имущество, принадлежащее на правах долевой собственности членам ТСЖ, кроме имущества, на которое законодательством установлены ограничения, используется товариществом с целью хозяйственной деятельности.

Образованные в зданиях товарищества согласно законодательным актам РФ не обладают правом личной собственности на расположенное в здании общее имущество, созданная организация только управляет им, а также использует его в своей хозяйственной деятельности.