Инвентаризационная стоимость квартиры - что это? Отличие кадастровой и инвентаризационной стоимости. Подробный обзор отличий и их характеристика Расчет налога на квартиру по инвентаризационной стоимости

Инвентаризационная стоимость жилой недвижимости намного меньше, чем ее реальная цена на рынке недвижимости. До 2015 года расчет налога на имущество физических лиц проводился именно с учетом инвентаризационной цены. В 2015 году вышел ФЗ №284 , который изменил порядок начисления налогов - теперь их рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. До 2020 года на новую систему расчета налогов должны перейти все регионы страны, то есть в некоторых до сих пор используют старые принципы расчета.

Как ожидается, в 2020 году понятие инвентаризационной стоимости недвижимости будет полностью упразднено. Уже сейчас в большинстве сделок вместо него используют кадастровую стоимость, потому что она более приближена к реальным рыночным условиям. Начиная с 2014 года, точную инвентаризационную цену посчитать нельзя, потому что во многих регионах с 1 января 2014 года не обновлялся коэффициент пересчета восстановительной стоимости, участвующий в расчете. Справку получить можно, но она будет выдана по состоянию до 31.12.2014 года, то есть не будет соответствовать реальным затратам на строительство, особенно если жилье было возведено в последние 3–4 года.

Чем инвентаризационная стоимость отличается от кадастровой

Основное отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной - принцип расчета. Если нужно узнать инвентаризационную стоимость, оценщики проведут меньшее количество расчетов. Специалист просто рассчитает количество материалов, которые понадобились для возведения отдельного частного дома или квартиры, и определит стоимость строительства на основе цен, которые действовали на момент постройки. Затем применит формулу и получит приблизительную цену.

Кадастровая стоимость рассчитывается по более сложным формулам, в соответствии с ФЗ №237 . Оценщики учитывают множество разных факторов, а именно:

🔸 общую площадь недвижимости;

🔸 расположение и инфраструктуру района;

🔸 площадь земельного участка и число построек, если оценивается участок или частный дом;

🔸 наличие или отсутствие парковки, детской площадки, мест отдыха во дворе;

🔸 характеристики подъезда и лифтов;

🔸 рыночную стоимость аналогичных объектов недвижимости;

🔸 и многие другие параметры.

Приказ Минэкономразвития России №358 ввел методические указания о государственной кадастровой оценке. Согласно ему, госслужащие должны использовать рыночную и иную информацию, связанную с экономическими характеристиками объекта , при этом должны учитываться местонахождение и степень износа недвижимости. Чиновники советуют брать информацию из официальных источников - Федеральной информационной адресной системы, Информационных систем Минсельхоза России и других. При этом кадастровая стоимость жилья не должна превышать рыночную, а расхождение в ценах на аналогичные объекты не должно превышать 10%.

Еще одно важное отличие - это сроки пересчета стоимости. Инвентаризационную стоимость специалисты пересчитывают каждый год с учетом коэффициента пересчета восстановительной стоимости. Кадастровую цену нужно пересчитывать раз в 5 лет.

Кадастровая стоимость более приближена к реальному положению вещей. Она может отличаться в 1,5–3 раза от рыночной. А инвентаризационная цена может отличаться от реальной в 10–15 раз, поэтому ее постепенно убирают. Из-за такой разницы и налог теперь рассчитывается по кадастровой стоимости.

Для чего нужна инвентаризационная стоимость

В большинстве регионов для всех сделок с недвижимостью и расчета налога на нее используют кадастровую стоимость. Но есть регионы и населенные пункты, в которых до сих пор принимают во внимание инвентаризационную стоимость. Она нужна для:

💠 расчета налога на недвижимое имущество физических лиц там, где действуют старые правила, и переход на новую систему расчета запланирован до 2020 года;

💠 покупки или продажи недвижимости, если сделка облагается налогом, и нужно рассчитать сумму, которую заплатит покупатель или продавец - тоже актуально для регионов, в которых ФНС работает по старым правилам;

💠 приватизации, то есть перехода права собственности от государства к физическому лицу - в этом случае инвентаризационная стоимость указывается в документах;

💠 дарения и обмена недвижимости - в некоторых регионах в договорах с рыночной стоимостью указывают и инвентаризационную или используют ее для расчета налогообложения;

💠 вступления в наследство - чтобы открыть его, некоторые нотариусы требуют предоставить справку об инвентаризационной стоимости на момент смерти наследодателя.

Если при оформлении какой-либо сделки у вас требуют справку об инвентаризационной стоимости недвижимости, уточните, подойдет ли справка о кадастровой стоимости жилья. Если нет - обратитесь в Бюро технической инвентаризации, или БТИ. Ее сотрудники обязаны каждый год пересчитывать инвентаризационную стоимость всех объектов.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость квартиры

Если хотите рассчитать цену на недвижимость самостоятельно, приготовьтесь изучать много информации. Для начала нужно посчитать, сколько материалов было затрачено на возведение. В расчет принимаются только пол, стены, потолок, окна и двери. Ремонт, даже капитальный или косметический, в рассчет не принимаются - нет объективных критериев, которые позволяют оценить его качество. После того, как вы посчитали количество потраченных материалов, умножьте их на стоимость на момент постройки. Цены можно найти в общедоступных каталогах или нормативных актах. Полученная сумма - восстановительная цена. Она будет приближена к инвентаризационной. Чем больше износ и чем старше здание, тем ниже будет сумма. Чтобы узнать точную сумму, обратитесь к государственному оценщику из БТИ .

Специалисты при оценке руководствуются Приказом Минстроя РФ №87 от 4 апреля 1992 года. Он утверждает особый порядок расчета инвентаризационной стоимости:

🔻 Определение восстановительной цены на жилую недвижимость в соответствии со сборниками УПВС.

🔻 Пересчет восстановительной цены на цены 1991 года, а затем доведение до современного показателя . Для этого используют поправочный коэффициент - он учитывает динамику роста цен по состоянию на год, в котором проводился расчет стоимости.

🔻 Определение размера физического износа здания на момент последнего пересчета инвентаризационной стоимости. Его определяют произведением восстановительной стоимости и процента износа.

🔻 Определение стоимости путем вычитания физического износа из восстановительной стоимости.

Например: восстановительная цена составила 200 000 ₽. Износ жилья - 15%. Размер физического износа в этом случае составляет 30 000 ₽. А инвентаризационная стоимость - 170 000 ₽.

Вообще государственные оценщики могут использовать три вида расчета инвентаризационной стоимости.

💲 Сравнительный . Специалист анализирует все сделки на рынке. По итогам анализа причисляет оцениваемый объект недвижимости к определенной группе. Каждой группе соответствует определенный диапазон цен или конкретная стоимость.

💲 Затратный. Его чаще всего используют для расчета стоимости квартир в новостройках на этапе строительства. Из всех трех способов он самый распространенный. Специалист учитывает затраты на приобретение строительных материалов , а также стоимость работ по строительству и прокладки инженерных сетей. Также в расчет входит стоимость земельного участка, на котором стоит многоквартирный или частный дом.

💲 Доходный. Такой метод вычисления используют крайне редко, когда нет сведений о затратах на строительство и о проводимых на рынке сделках. В этом случае оценщик учитывает стоимость аренды недвижимости и затраты, которые необходимы для ее обслуживания.

В любом случае для расчетов используют сравнительные данные, которые получают из строительных документов и фактических замеров.

Как и где узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Инвентаризационную стоимость прописывают в справке из БТИ. Ее выдают только собственникам жилой недвижимости или жильцам, если они пользуются жильем по договору социального найма с государством. Получить справку также может официальный представитель собственника, если предоставит нотариально заверенную доверенность от него.

Узнать сумму, в которую оценено жилье , можно тремя разными способами. Расскажем, как узнать инвентаризационную стоимость квартиры онлайн и оффлайн.

Посетите БТИ

Лично посетите Бюро технической инвентаризации. График работы отделения в вашем городе можно посмотреть на официальном сайте. Запишитесь на прием онлайн, по телефону или посетите нужного специалиста в порядке живой очереди. Предоставьте ему:

📁 паспорт гражданина Российской Федерации или другой документ, удостоверяющий личность, если паспорта по каким-то причинам нет;

📁 документ, удостоверяющий ваше право собственности на недвижимость - например, выписку из ЕГРН либо договор социального найма с муниципалитетом;

📁 заявление - его можно заполнить на месте, руководствуясь подсказками сотрудника БТИ;

📁 квитанцию об оплате государственной пошлины - ее размер составляет 540 ₽.

В ряде случаев нужны дополнительные документы. Например, если представляете интересы собственника, нужно предоставить в БТИ нотариально заверенную доверенность. Если собственник - несовершеннолетний, а вы являетесь его родителем или опекуном, предоставьте свидетельство о рождении, а также свидетельство об усыновлении либо установлении опекунства.

Сотрудник БТИ примет у вас документы, проверит их подлинность и сообщит дату, когда будет готово заключение . В этот день придите снова в БТИ, предъявите паспорт и получите документ.

Придите в МФЦ

МФЦ - многофункциональный центр услуг, через который можно взаимодействовать со всеми государственными ведомствами. Если не хотите посещать БТИ, приходите в МФЦ. Принесите с собой те же документы. В этом случае срок подготовки справки увеличится - документы будут идти из МФЦ в БТИ и обратно около 1–2 дней.

Посетите сайт Госуслуг или Росреестра

Госуслуги - сайт, на котором можно заказать разные справки, в том числе из Росреестра и БТИ. Официальный сайт Росреестра тоже позволяет получить ряд документов онлайн - это обеспечивает удобство пользователям, потому что им не нужно выходить из дома и стоять в очереди.

Зайдите на сайт Госуслуг или Росреестра, найдите соответствующую услугу в вашем регионе в строке поиска. Заполните электронное заявление, выберите способ получения справки и оплатите государственную пошлину.

Получение справки онлайн доступно не во всех регионах. В большинстве субъектов РФ вместо инвентаризационной стоимости уже действует кадастровая.

Куда обратиться, чтобы рассчитать инвентаризационную стоимость

До 2014 года стоимость автоматически рассчитывалась специалистами БТИ каждый год. С 2014 года в большинстве регионов перестали публиковать новые коэффициенты для расчета, поэтому автоматический перерасчет приостановили. Его нет и для новых объектов, построенных после 2014 года.

Если вам нужна справка об инвентаризационной стоимости, но объект построен недавно или в вашем регионе уже используется кадастровая стоимость недвижимости, попробуйте обратиться в БТИ. Если в ряде случаев в вашем регионе документ все-таки нужен, государственный оценщик рассчитает стоимость имущества .

Чтобы специалист провел оценочные мероприятия, предоставьте ему нужные документы. Среди них:

📘 кадастровый паспорт недвижимости;

📘 акт приема-передачи жилья, подписанный продавцом или застройщиком;

📘 документ, удостоверяющий право собственности.

Расчет инвентаризационной стоимости проводится только по заявлению собственника либо жильца, если он проживает в квартире, доме по договору социального найма.

Можно ли оспорить инвентаризационную стоимость и как это сделать

Инвентаризационную стоимость недвижимости можно оспорить, если она не соответствует действительности. Например, если при расчете были использованы неверные данные : специалист посчитал площадь квартиры как 40 м², а на самом деле она больше. Или если оценщик недобросовестно исполнил свои обязанности, например - не учел какого-либо важного фактора.

Чтобы оспорить инвентаризационную стоимость, сначала попробуйте обратиться в БТИ. Объясните, почему считаете расчеты некорректными, и попросите пересмотреть сумму. Если сотрудники БТИ отказывают вам в этом, обращайтесь в Арбитражный суд. Напишите заявление и приложите к нему:

📝 нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа - например, выписки из ЕГРН;

📝 справку об инвентаризационной стоимости либо инвентаризационный паспорт недвижимости;

📝 оригинал квитанции об оплате государственной пошлины - ее рассчитывают в зависимости от требований и характера заявления, в среднем она составляет 300 ₽;

📝 доказательства того, что жилье было оценено некорректно.

Доказательствами могут послужить любые документы. Например, кадастровый паспорт недвижимости с указанием общей площади жилья, если проблема в неправильном числе квадратных метров, или проектная декларация от застройщика, если оценщик использовал в расчетах стоимость кирпича, а дом построен из другого материала.

Обратитесь к хорошему юристу - он поможет собрать грамотную доказательную базу и выиграть дело. Если вы выиграете в суде, БТИ пересмотрит инвентаризационную стоимость жилья.

Дата публикации: 07.08.2015 14:05 (архив)

В соответствии с главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации, Законом города Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц» с 01.01.2015 на территории г. Москвы введен новый порядок исчисления налоговыми органами налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости, и другую информацию, в том числе о кадастровом номере объекта недвижимости, можно узнать по запросу в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а также на их официальном сайте , используя сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме оnline» раздела «Электронные услуги и сервисы».

Информация по оспариванию размера кадастровой стоимости объектов недвижимости также размещена на указанном сайте Росреестра (Главная/Физическим лицам/Полезная информация/Как узнать и пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости).

Объекты налогообложения и применяемые к ним ставки налога

• жилые дома, жилые помещения, единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), а также хозяйственные строения или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства – применяются ставки, в следующих размерах:

• гаражи и машино-места – 0,1 % кадастровой стоимости объекта налогообложения;
• объекты незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом, - 0,3 % кадастровой стоимости объекта налогообложения;

• объекты налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн. рублей, - 2,0 % кадастровой стоимости объекта налогообложения;

• прочие объекты – 0,5 % кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не является объектом налогообложения (пункт 3 статьи 401 Кодекса).

Вычеты, применяемые при определении налоговой базы

Налоговая база определяется в отношении каждого жилого объекта недвижимости за вычетом стоимости определенного количества квадратных метров в зависимости от его вида.

Для снижения налоговой нагрузки на граждан предусмотрен особый порядок расчета на переходный 4-х летний период:

• если сумма налога, исчисленная исходя из кадастровой стоимости превысит сумму налога, рассчитанную за последний налоговый период исходя из инвентаризационной стоимости, налог будет рассчитываться по специальной формуле, предусматривающей плавное увеличение налога в течение 4-х лет на коэффициент 0,2 (пример № 1);

• если сумма налога, исчисленная по кадастровой стоимости, будет меньше суммы налога, исчисленной из инвентаризационной стоимости, налог будет рассчитан налогоплательщику в полном объеме исходя из кадастровой стоимости (пример № 2).

Расчет налога при изменении в течение года права собственности на объекты

Расчет налога производится с применением коэффициента, определяемого как отношение полных месяцев, в течение которых объект налогообложения находился в собственности налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом периоде.

Если возникновение права собственности на имущество произошло до 15 числа соответствующего месяца включительно или прекращение права собственности на имущество произошло после 15 числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права.

Если возникновение права собственности на имущество произошло после 15 числа соответствующего месяца или прекращение указанного права произошло до 15 числа соответствующего месяца включительно, месяц возникновения (прекращения) указанного права не учитывается при определении коэффициента.

На сайте ФНС России в разделе «Налог на имущество физических лиц 2016» можно ознакомиться с информацией об особенностях нового порядка налогообложения имущества физических лиц, а также рассчитать самостоятельно предполагаемую к уплате в 2016 году сумму налога на имущество физических лиц за 2015 год, используя сервис «Предварительный расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости».

Осуществление любых сделок с недвижимостью, а именно: покупка-продажа, обмен, наследование, приватизация и т.д., невозможно без знания инвентаризационной стоимости этой собственности. С этим понятием в обычной жизни человек не сталкивается.

Однако, для правильности проведения юридических сделок с недвижимостью, следует понимать и знать, что включает в себя такая стоимость жилья. На простом языке, инвентаризационная стоимость квартиры – это стоимость «кирпичей», из которых построена эта квартира и их износ.

Получается, что налог за квартиру в доме, стоящим на окраине города, и считающимся «новостройками» будет выше, чем за квартиру в элитном районе города, но с более поздним годом строительства. Чтобы избежать такой несправедливости Правительством страны рассматривается целый ряд мер.

Однако полностью перейти на новые условия расчета налога сразу невозможно, поэтому способ исчисления инвентаризационной стоимости квартиры будет актуальным еще долгое время.

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры

Инвентаризационная стоимость квартиры – это показатель, который учитывался при начислении налога на имущества до 01 января 2015 г. При такой оценке жилья учитываются многие параметры. Это не только площадь, но и материал стен, из которого сделан дом, стоимость работ и услуг по поддержанию квартиры в хорошем состоянии.

Однако, такая стоимость значительно ниже рыночной стоимости, а, следовательно, в государственную казну поступает намного меньше налоговых сборов. Рынок жилья неуклонно растет, и цены на квартиры растут тоже. Поэтому с 01.01.2015 расчеты по налогу за квартиру будут браться на основании нового вида исчисления стоимости квартиры – «кадастровой».

Подводя итог можно сказать, инвентаризационная стоимость квартиры – это стоимость восстановления этой квартиры, причем учитывается износ, и рост цен на строительные материалы, работы и услуги.

Отличия

В связи с тем, что инвентаризационная стоимость жилья далека от рыночной, в действие вводится понятие кадастровой стоимости, которая разработана специально для увеличения налоговых поступлений в бюджет.

Основные отличия этих понятий заключаются в следующем:

1. Рыночная стоимость нужна для совершения любой сделки с недвижимостью, а кадастровая требуется не всегда. Например, она не требуется для оформления наследования на квартиру.
2. Кадастровая стоимость осуществляется совершенно по другой методике вычисления.
3. При расчете такой стоимости во внимание берутся не только такие данные, как сегмент недвижимости, год постройки, но и имеется ли место для парковки, в каком районе города находится квартира и т.д.
4. Органом, выдающим справки о кадастровой стоимости жилья, является Росреестр.
5. Получить такую справку можно через интернет, зайдя на сайт Росреестра.

Существуют также определенные отличия при оспаривании кадастровой и инвентаризационной стоимостей квартиры.

Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры

Инвентаризационная стоимость квартиры это очень важный параметр, который потребуется в случаях:

1. Продажи квартиры.
2. При осуществлении приватизации.
3. При покупке жилья.
4. В случаях обмена квартирами.
5. Если требуется оформить дарственную.

Инвентаризационная стоимость также лежит в основе расчета налога на имущество, который должен быть оплачен в обязательном порядке владельцем квартиры, и в определенный срок.

В случаях несвоевременной оплаты либо недоплаты налога, владельцу квартиры придется оплатить еще и пеню. Таким образом, осведомленность об инвентаризационной стоимости квартиры позволит ее владельцу быть уверенным в правильности исчисления налога, и с уверенностью проводить необходимые юридические операции.

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Инвентаризационная стоимость квартиры включает в себя:

1. Восстановительную стоимость.
2. Учитывается износ объекта.
3. Изменение цен на строительные материалы и работы.
4. Площадь жилья.
5. Наличие коммунальных удобств.
6. Год постройки дома.

Расчетом такой стоимости занимается , которое в своей работе руководствуется определенными законодательными актами. БТИ выдает справки установленного образца. К примеру, если требуется заплатить налог либо вступить в наследство, то заранее такую справку заказывать не стоит, по причине того, что срок действия документа ограничен.

Действия, которые необходимо совершить при заказе справки об инвентаризационной стоимости жилья:

1. Необходимо уточнить, требуется ли такая справка именно для этой юридической сделки с недвижимостью.
2. Уточнить адрес районного БТИ.
3. Обратиться в это БТИ с документами в виде паспорта и правоустанавливающих документов на квартиру.
4. Написать заявление и оплатить услуги БТИ.
5. Уточнить время, когда справка будет готова.

Инвентаризационная стоимость - это показатель, который учитывается при расчете суммы налога за квартиру, причем этот показатель в 10 раз ниже рыночной стоимости жилья.

Расчет

Инвентаризационную стоимость жилья можно узнать в специальном органе – БТИ. Обратившись в этот орган, с паспортом и правоустанавливающими документами, можно получить справку. В таком документе, уполномоченный орган укажет: дату и время проведения оценки; цель и задачи такой оценки; а также все остальные нормы и показатели, характеризующие инвентаризационную стоимость.

Такая справка требуется в основном для покупки-продажи квартиры либо обмене и т.д.

Но если инвентаризационная оценка нужна просто для оплаты налога, то посчитать такую стоимость можно самостоятельно по формуле:

Си = Св ∙ (1 - Ифиз / 100 ∙ Ки), где Си - это инвентаризационная стоимость квартиры, Св - восстановительная стоимость квартиры, включает в себя все затраты по восстановлению объекта, Ифиз - это показатель, который учитывает износ жилья, Ки – это показатель дифференциации жилья.

Точно такой же формулой пользуется уполномоченный орган, при оценке жилья.

Инвентаризационная стоимость квартиры высчитывается на основании данных по восстановительным работам всего дома. Также во внимание берется остаточная стоимость 1 кв.м. от общей площади всего дома. Без внимания не остается и расположение дома. Эти данные всегда хранятся в БТИ.

Налог на квартиру по инвентаризационной стоимости

Владеть квартирой значит иметь определенные обязанности и перед государством. В эти обязанности входит оплата налоговых платежей. С 1 января 2015 года внесены изменения в расчеты налога на квартиру.

Теперь во внимание берется только кадастровая стоимость квартиры. начисляется с помощью ставок, которые прописываются в нормативно-правовых актах органов местного управления, с учетом суммарной инвентаризационной стоимости этой квартиры, умноженной на коэффициент-дефлятор. Но это правило будет вводиться в работу поэтапно.

В настоящее время налог на имущество начисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости квартиры на 01 января каждого года. Налог на квартиру начисляют органы налоговой службы. Эти органы в своей работе основываются на два фактора, это инвентаризационная стоимость и применяемая ставка, которую определяют органы местного управления.

Налоговая ставка равна:

1. При суммарной инвентаризационной стоимости квартиры до 300000 рублей – 0,1%.
2. Если инвентаризационная стоимость составляет от 300000 до 500000 рублей – 0,22%.
3. Если показатель от 500000 до 1500000 рублей – 0,7%.
4. От 1500000 рублей – 1,2%.

Суммарная инвентаризационная стоимость – это инвентаризационная стоимость всех объектов, расположенных на территории органа местного управления.

Оспаривание инвентаризационной стоимости квартиры

Справку об инвентаризационной стоимости квартиры выдает БТИ. Если данные такой справки не устраивают, то их можно оспорить.

Существует две причины, по которым можно оспорить справку, полученную с БТИ:

1. Если при определении инвентаризационной стоимости квартиры, были поданы данные несоответствующие действительности.
2. Если полученная инвентаризационная стоимость оказалась больше или равной рыночной стоимости квартиры. Исключение составляют лишь квартиры, находящиеся в новостройках. Инвентаризационная стоимость такой квартиры может быть равна рыночной стоимости.

Если данные об инвентаризационной стоимости квартиры будут переданы в налоговые органы неверными, то придется платить большую сумму налога за квартиру.

Оспорить справку с БТИ можно следующим образом:

1. Обратиться в Арбитражный суд с исковым заявлением. Исковое заявление должно быть подано на орган, который осуществлял оценку инвентаризационной стоимости квартиры. В иске нужно также подробно уточнить причину, по которой есть несогласия с работой БТИ. При обращении в суд будет нелишним обратиться к специалисту, который занимается решением таких вопросов и имеет опыт.
2. К иску прилагаются документы: паспорт квартиры с содержащейся в нем суммой инвентаризационной оценки квартиры; правоустанавливающие документы на квартиру и их копии, которые обязательно должны быть заверены нотариусом. Также необходимо приложить все имеющиеся документы, в которых содержатся доказательства сомнительность данных, на основании которых была проведена инвентаризационная оценка квартиры. Нелишним будет провести независимую оценку и документы с такими данными тоже приложить к исковому заявлению.

С недавнего времени недвижимое имущество стало оцениваться по-новому. Была введена предусматривающая иные принципы расчета стоимости объектов и максимальное приближение к рыночной цене. При этом новшество повлекло увеличение налоговой нагрузки. В статье описано, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной и как она рассчитывается.

Что такое инвентаризационная стоимость?

Недвижимости является плодом труда специалистов Бюро Их методика предусматривает, что при оценке за базу берется первичная стоимость объекта и умножается на коэффициенты износа. Отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной состоит в том, что во втором случае рыночные факторы не берутся во внимание.

В ходе инвентаризации учитывалось все, из чего состоит здание, сооружение или помещение - размеры и материал стен, полов, крыши, окон, дверей. В штате БТИ были предусмотрены техники, которые периодически выходили на место и сверяли имеющиеся у Бюро данные.

Впоследствии все изменения стали вноситься ежегодно в автоматическом режиме - во-первых, с поправкой на инфляцию, во-вторых, с поправкой на время. Однако все равно, как бы стремительно ни старело здание, инвентаризационная стоимость его растет. Если владелец недвижимости задастся вопросом, как узнать инвентаризационную стоимость объекта, то ему надо заглянуть в технический паспорт. Там есть нужные сведения.

Что такое кадастровая стоимость?

У кадастровой стоимости другая методика. При ее разработке Минфин задался целью увеличить налоговые поступления в бюджет. Однако традиционным способом, просто увеличивая налоговые ставки, такого нельзя было достичь. Поэтому решили зайти с другой стороны и изменить методику оценки. Цель была одна: максимально приблизить ее к рыночной стоимости.

В результате был принят Федеральный закон под названием «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и теперь определение кадастровой стоимости приобрело правовой характер.

Кадастровая стоимость земельных участков

Принципы новой оценки взяты из сферы земельного налога. Здесь уже давно расчет кадастровой стоимости ведется от расположения участка и его категории. Она, впрочем, нужна не только для налогообложения, но и для арендных отношений. У партнеров по сделке тогда не возникает сомнений насчет ее размера. Все данные можно узнать в кадастровой палате, которая должна производить переоценку не реже одного раза в 5 лет.

У есть еще и нормативная стоимость, применяющаяся тогда, когда кадастровую определить нет возможности. Однако существуют случаи, когда только она и используется, например, при получении ссуды в банке, приобретении земель, находящихся в муниципальной собственности, и прочее. Власти регионов вправе ежегодно менять нормативную цену, правда, не более чем на четверть. Кроме того, она не должна превышать порог в 75% от рыночной стоимости.

Порядок проведения кадастровой оценки

Задавшись целью узнать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной, следует сначала обратить внимание на методики. Если инвентаризационная стоимость требует скрупулезности и методичности на протяжении многих лет, то кадастровая оценка проводится относительно быстро. Последовательность действий при ней такова:

Кто оценивает имущество?

Наверное, точнее всех может ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной, оценщик. В этом качестве выступают специальные компании, имеющие лицензии на данный вид деятельности.

Для того чтобы получить доступ к желанной стезе, им надо пройти, кроме того, еще и конкурсный отбор. Именно такой порядок предусмотрен специальным Федеральным законом о контрактных закупках для государственных и муниципальных надобностей. Более того, перед подписанием соглашения оценщик за свой счет страхует риски неправильного определения стоимости. Сумма страховки составляет не менее 30 миллионов рублей.

Получение государственных средств за выполненную работу становится возможным лишь после получения властями региона положительного отзыва экспертов на отчет и утверждения результатов оценки.

Как рассчитывается кадастровая стоимость имущества?

Оценщики для определения стоимости объектов используют целый набор технических регламентов, стандартов, правил и законодательных актов. Однако индивидуальный подход здесь не приветствуется, в чем сразу просматривается отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной.

Кадастровая оценка предусматривает массовый подход, когда не нужно обмерять каждую квартиру или дом. Судя по всему, у занимающихся этим компаний есть набор коэффициентов, зависящих от расположения объекта и его категории. Берется сумма оценки БТИ и умножается на эти коэффициенты. Именно поэтому инвентаризационная и отличаются иногда в несколько раз. Чиновники стараются учесть буквально все - даже расстояние до остановки троллейбуса, метро или наличие детской игровой площадки.

Коэффициенты выводятся просто. Оценщики с властями регионов берут за основу стоимость квадратного метра на рынке недвижимости и высчитывают, насколько она больше инвентаризационной. Осталось немного (процентов на 10) уменьшить результат деления - и коэффициент готов.

Как зависит от кадастровой стоимости налог на имущество?

В связи с тем, что по-иному определяется кадастровая и инвентаризационная стоимость, разница в цене недвижимости, которая принималась за налоговую базу, возникала существенная.

Если бы налоговые ставки остались прежними, то большинство владельцев недвижимости стали бы в одночасье банкротами. Так, на Урале, если цена квартиры в техпаспорте указана в 200 тысяч рублей, после переоценки она составляет не менее 500 тысяч. Государство в обстоятельствах, при которых кадастровая и инвентаризационная стоимость недвижимоститак отличаются, решило с помощью несколько компенсировать потери налогоплательщиков. В итоге регионам дано ставки налога, правда, в пределах коридора, утвержденного на федеральном уровне. Для жилья установлен максимальный размер ставки в 0,1%, если стоимость недвижимости составляет не более 300 млн. рублей.

Всегда ли новый налог больше прежнего?

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Принципами налогообложения. При инвентаризационной стоимости налог был мал, и мало кто на него обращал внимание. Сейчас иное дело. В некоторых регионах, которые перешли на новый режим, налогоплательщики уже начали получать уведомления, в которых обозначены обескураживающие данные, превышающие даже самые худшие их опасения.

Однако в отдельных случаях налог на имущество можно будет платить еще в меньших размерах, чем прежде. Дело в том, что по данному налогу не подлежит обложению для квартиры 20 квадратных метров, для дома - 50, для жилого помещения -- 10. Если еще учесть полагающиеся льготы, то станет ясно - платить будут много те, кто живет в больших домах и престижных районах.

Например, в отдаленных сельских районах стоимость квадратного метра жилья по кадастру может составлять от 7 до 15 тысяч рублей, а в Москве от 150 тысяч рублей и выше.

Где можно узнать кадастровую стоимость своего имущества?

С 1 января 2015 года Росреестр запустил сервис, с помощью которого каждый владелец может сравнить, как сильно отличаются инвентаризационная и кадастровая стоимость квартиры. Инвентаризационная, как мы уже говорили, содержится в техпаспорте, а кадастровая будет сообщена в ответ на запрос.

Следует учесть, что некоторые территории не закончили переход, и там действует еще инвентаризационная стоимость. Расчет налога в таких обстоятельствах не изменится. Однако власти таких регионов поспешили провести перерасчет инвентаризационной стоимости, что уже увидели граждане в извещениях на уплату налога. Намерения чиновников просты: к тому времени, когда придет кадастровая стоимость, прежняя цена будет на максимуме возможного, а при введении коэффициента бюджет получит дополнительный доход.

Можно ли оспорить кадастровую оценку?

Получается так, что имущественный налог в стране формируют и кадастровая, и инвентаризационная стоимость. Разница у них еще и в том, что инвентаризационную оценку оспорить невозможно, поскольку она делается на основе технических регламентов, СНИПов и ГОСТов, а кадастровую - вполне осуществимо, так как там действуют коэффициенты.

Для того чтобы выразить несогласие с предъявленной оценкой, на первом этапе следует обратиться в специальную комиссию при Росреестре, региональные отделения которой есть во всех управлениях. Потребуется предъявить определенный пакет документов, подтверждающих право заявителя на данное имущество.

Суд или жалоба - что выбрать?

Можно исправить административным путем или через суд. Однако система оспаривания кадастровой оценки изначально выстроена так, что миновать комиссию Росреестра не удастся. Арбитражный суд просто отклонит иск, если к заявлению не будет приложено заключение этого органа. Однако в дальнейшем, если у владельца есть убежденность в правоте, необходимо судиться.

При этом в судебном решении возникает одна проблема - надо привлечь независимого оценщика, чтобы он опроверг выводы кадастровой палаты. А это услуга дорогая и в некоторых случаях просто нерентабельная. Затраты на эксперта могут существенно превысить разницу в налогообложении.

Если вердикт будет принят в пользу налогоплательщика, то до введения новых сведений пройдет некоторое время, пока кадастровая палата обновит базу данных.

Инвентаризационная стоимость квартиры – это оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом его износа и динамики стоимости строительных материалов и сопутствующих работ. Применяется для расчета налога на недвижимость.

Если вы планируете приобрести или продать недвижимость, вам никак не обойтись без определения инвентаризационной стоимости. Это необходимо для оплаты владельцу собственности, то есть лично вами, налогов и сборов. Статья расскажет как узнать инвентаризационную стоимость квартиры для расчета налогов.

При инвентаризации учитывается все, что составляет саму квартиру:

• параметры помещения;
• удобства (коммунальные);
• год постройки дома, где находится квартира;
• материал, из которого сделаны стены;
• материал полов;
• окна;
• двери и др.

Среди сотрудников БТИ раньше существовали специальные техники, которые несколько раз посещали объект и сверяли его со своими данными в Бюро.

Со временем регулярные изменения квартиры стали автоматически вноситься каждый год по следующим поправкам:

1. Поправка на инфляцию.
2. Поправка на время.

Интересный факт: очень часто, несмотря на стремительное старение жилья, инвентаризационная цена с годами лишь увеличивается.

Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой

В этом 2015 году в марте в закон Российской Федерации под наименованием “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” были внесены изменения, редакция которых вошла в силу с апреля этого же года. Теперь кадастровая оценка жилья получила правовую сущность. Полностью переход всей страны на новую систему оценивания планируется осуществить в течение 5 лет.

При кадастровом определении стоимости квартиры используют другие методы оценки, чем при определении инвентаризационной стоимости, это максимально приближает кадастровую цену к рыночной. Разрабатывая принципы кадастровой оценки, Министерство Финансов преследовало цель – повысить поступления с налогов в бюджет.

1. Компания, которая занимается данной оценкой, имеет уже готовый набор коэффициентов , которые зависят даже от таких мелочей, как время дороги до трамвая, расположение квартиры в центре или “спальном” районе, инфраструктура, присутствие детской площадки, парковки во дворе. Каким образом выводится каждый коэффициент? Совместно с властями соответствующего региона, оценщик высчитывает, насколько рыночная цена 1 метра квадратного выше инвентаризационной стоимости. Далее, частное (результат деления) уменьшают примерно на 10% и получают нужный коэффициент.
2. Стоимость квартиры БТИ умножают на выведенные коэффициенты оценщиков.

Получается, на основании выше приведенного, инвентаризационная оценка более индивидуальна для каждой квартиры, и иногда результат этих двух оценок отличается в разы.

Отличаются эти две методики оценивания стоимости жилья и по затраченному времени. Для определения инвентаризационной стоимости требуются годы скрупулезного и методичного труда, а для кадастровой – времени требуется относительно немного.

Когда нужна инвентаризационная стоимость квартиры?

• при приватизации жилья;
• при продаже квартиры;
• при покупке недвижимости;
• при обмене собственности;
• при дарении имущества-квартиры;
• при оформлении наследства или дарственной.

Показания стоимости квартиры в БТИ необходимы для вычисления налога на имущество, который обязан оплатить собственно владелец квартиры.

Где её можно узнать?

В отделении Бюро технической инвентаризации по месту жительства. Адрес вашего отделения легко узнать, посетив официальный сайт данной организации. Главная страничка сайта содержит ссылки на отделения разных городов и областей, так что вы без особых усилий сможете отыскать отделение БТИ своего города.

Что делать дальше?

1. Узнайте график работы , чтобы, случайно, не попасть в неприемный день или в нерабочее время.
2. Приготовьте свой паспорт и документы , доказывающие право собственности на квартиру или право ее пользования (допустим, при неприватизированной квартире нужен договор ).
3. Обратитесь в Бюро с заявлением получить документ , указывающий инвентаризационную стоимость жилья.
4. Оплатите услуги. Это можно сделать прямо в кассе этой организации или в банке.
5. Уточните, когда ваш запрос будет удовлетворен. На назначенную дату обратитесь в БТИ и получите желаемую готовую справочку, с указанием определенной суммы инвентаризационной цены вашей недвижимости и с другой важной информацией:
   • дата оценивания;
   • преследуемые оцениванием задачи и цель;
   • применяемые нормы при определении стоимости.

Не оформляйте справку БТИ наперед, ведь срок ее действия может истечь! Разумнее подавать заявление непосредственно перед процессом каких-либо действий с квартирой.

Как её узнать?

Онлайн через интернет

Сегодня узнать стоимость вашей квартиры можно, даже не выходя из дома. Для этого пользуемся интернетом:

1. Заходим на официальный сайт Росреестра https://rosreestr.ru/site/ .
2. На главной странице ищем почти в самом низу раздел – Электронные услуги и сервисы, а в нем значок в виде синего домика и надпись – Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.
3. Вводим объекта, который нас интересует.
4. Вы получаете готовый результат – кадастровый номер и цену квартиры.

По адресу

Для этого делаем все то же самое, что описывалось в предыдущем подзаголовке, вот только вводим не кадастровый номер, а полный адрес квартиры:

• субъект – указываем область, край, республику;
• район;
• тип населенного пункта;
• населенный пункт;
• тип улицы (улица, переулок, проспект, площадь, микрорайон, аллея, бульвар, аул, въезд, выселки и т.п.);
• номер дома;
• корпус;
• строение;
• номер квартиры.

Другие способы

• Чтобы самому не тратить время и не ходить по разным государственным инстанциям, можно воспользоваться услугами специализированных в этой сфере организаций, которые сами представят все необходимые документы в БТИ и от вашего имени получат данные об инвентаризационной стоимости квартиры. Понятно, что представлять ваши интересы никто бесплатно не будет, но, зато, если вы очень занятой деловой человек или не выносите долгих длинных очередей в государственных учреждениях, такая услуга вас просто спасет. Правда, даже при посторонней помощи, быстрее справочку вам никто не выдаст, все равно придется прилично подождать.
• Стоимость квартиры зафиксирована в выданном собственнику кадастровом паспорте, посмотрите ее в нем. Учтите, при выдаче кадастрового паспорта до 2012 года, содержащаяся в нем информация может быть устаревшей. Вам необходимо оформить документ заново.

Как рассчитывается эта стоимость?

ГУИОН (Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости) рассчитывает цену следующим образом:

1. Физический износ жилого здания делят на 100 и умножают на коэффициент дифференциации объекта.
2. Полученный результат умножают на стоимость восстановления квартиры (затраты в виде отчислений амортизации для восстановительных работ по объекту).

Этапы определения действительной инвентаризационной стоимости жилья:

• Определяем базовую стоимость восстановления объекта по ценам из специальных сборников.
• Производим заново расчет стоимости , перерасчет производится базовых цен в уровень стоимости в год оценки, делается все это при помощи перерасчетного коэффициента.
• Стоимость физического износа квартиры определяем при помощи сохранившейся информации после предыдущей инвентаризации. Для этого умножаем инвентаризационную предыдущую стоимость на проценты физического износа.
• От предыдущей инвентаризационной стоимости, что была приведена в цены в отчетный год, отнимаем сумму физического износа. Достигнутый в итоге результат и будет инвентаризационной стоимостью недвижимости на данный действительный момент.

Для получения еще более точного результата – стоимости квартиры, оценивающий сотрудник может воспользоваться методом сравнительного анализа, выбрав аналогичный объект. Для этого используют информацию от риелторов.

Как оспорить инвентаризационную стоимость квартиры?

Если собственник жилья не соглашается с оцененной инвентаризационной стоимостью квартиры, что установило Бюро технической инвентаризации, можно оспорить результат проведенной работы данной государственной службы.

Существуют только два случая, при которых предусмотрен пересмотр стоимости объекта недвижимости, что была установлена в Бюро инвентаризации:

• При подаче недостоверной информации о квартире при расчете ее инвентаризационной цены.
• Установленная в БТИ стоимость выше цены на рынке недвижимости или примерно такая же. Тогда, должно быть, была допущена где-то ошибка, ведь БТИ оценивает квартиры и дома без учета коммерческой информации, в результате чего инвентаризационная стоимость объекта недвижимости обязана быть всегда гораздо меньше рыночной цены. Исключениями являются только новое жилье – его стоимость, оцененная в БТИ, может равняться цене на рынке недвижимости.

Какие документы необходимо собрать для подачи иска:

• Инвентаризационный паспорт квартиры-объекта.
• Копия свидетельства прав на данную квартиру (копия должна быть обязательно заверена у нотариуса).
• Документы, подтверждающие, что сведения для инвентаризационной оценки стоимости жилья были недостоверны.
• Результат независимой экспертизы с установленной реальной инвентаризационной стоимостью квартиры.

Как же правильно и куда подать иск?

Заявление подают в арбитражный суд. Заполняется против органа, что провел неправильную оценку объекта недвижимости. В исковом заявлении укажите, что желаете, чтобы инвентаризационная стоимость вашей квартиры была пересмотрена. На сегодняшний день суд по-разному разрешает подобные споры, поэтому лучше не рисковать и нанять опытного специалиста, что поможет в решении вашего сложного вопроса.

Помните – неправильно определенная инвентаризационная стоимость в БТИ существенно увеличивает ваш налог, как собственника! Поэтому желательно выделить время и самому разобраться в этих пусть и сложных, но особо важных аспектах оценки вашего объекта недвижимости. В противном случае вы просто так отдадите кровно заработанные личные деньги, которые могли бы потратить на свою семью и отдать своим же родным детям…